Crédit immobilier : le « reste à vivre » pourrait remplacer la règle des 35 % d’endettement

Article publié et mis à jour le 1er mai 2026.

Une proposition de loi déposée mi-avril 2026 veut intégrer le reste à vivre dans l’analyse des dossiers de crédit immobilier. Objectif : permettre aux ménages aux revenus confortables d’emprunter au-delà du plafond actuel de 35 %. Voici ce qui pourrait changer.

Les emprunteurs respirent un peu mieux. Selon le dernier baromètre mensuel de la Banque de France, le taux moyen des crédits immobiliers s’établit désormais à 3,23 %, contre 4,17 % en janvier 2024 au sommet du cycle. Mais le retour des candidats à l’emprunt se heurte encore à la règle du taux d’endettement plafonné à 35 % des revenus, qui recale chaque année des dizaines de milliers de dossiers pourtant solvables.

La règle des 35 % du HCSF, ce qu’elle impose aujourd’hui

Depuis 2021, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) impose deux normes aux banques : un taux d’endettement plafonné à 35 % des revenus et une durée maximale de 25 ans. Les banques disposent d’une marge de manœuvre : elles peuvent déroger à ces règles pour 20 % des dossiers, dont 30 % réservés aux primo-accédants. Le mécanisme protège des situations de surendettement, mais bride l’accès au crédit pour des ménages qui pourraient supporter une mensualité plus élevée.

Reste à vivre crédit immobilier : comment fonctionne ce nouveau critère

Le « reste à vivre » désigne l’argent qui reste chaque mois à l’emprunteur après paiement de toutes ses charges et de la mensualité du crédit. Si la réforme aboutit, les établissements pourraient déroger plus facilement au plafond pour les profils aux revenus confortables — cadres, professions libérales, indépendants à fort chiffre d’affaires — pour qui 38 ou 40 % d’endettement laisse encore plusieurs milliers d’euros de reste à vivre.

Quelles chances pour cette réforme du crédit immobilier ?

La proposition de loi du député Renaissance Lionel Causse, cosignée par une dizaine de parlementaires, reste hypothétique. Pour qui prépare un projet d’achat en 2026, mieux vaut construire son dossier en optimisant apport, durée, assurance emprunteur et gestion des crédits en cours. La délégation d’assurance reste l’un des leviers les plus accessibles : à garanties équivalentes, l’écart avec un contrat externe peut représenter plusieurs milliers d’euros sur la durée du prêt.

Questions fréquentes

Qu’est-ce que la règle des 35 % en crédit immobilier ?

Depuis 2021, le HCSF impose aux banques que la mensualité ne dépasse pas 35 % des revenus et que la durée du prêt ne dépasse pas 25 ans. Les banques peuvent déroger à ces règles pour 20 % de leurs dossiers.

Qu’est-ce que le reste à vivre dans un crédit immobilier ?

Le reste à vivre désigne l’argent qu’il reste chaque mois à l’emprunteur après paiement de toutes ses charges et de la mensualité du crédit.

La règle des 35 % va-t-elle être supprimée en 2026 ?

Non. La proposition de loi vise à introduire le reste à vivre comme critère complémentaire, permettant aux banques de déroger plus facilement au plafond pour les ménages aux revenus confortables. Son adoption reste incertaine.

Quel est le taux moyen d’un crédit immobilier en mai 2026 ?

Selon la Banque de France, le taux moyen des crédits immobiliers s’établit à 3,23 % au début 2026, en baisse par rapport au pic de 4,17 % de janvier 2024.

Comment optimiser son dossier de crédit immobilier en 2026

En attendant une éventuelle réforme réglementaire, les candidats à l’emprunt disposent de plusieurs leviers concrets pour maximiser leur capacité d’emprunt dans le cadre actuel. L’apport personnel est le premier d’entre eux : au-delà des 10 % souvent requis pour couvrir les frais de notaire, un apport de 20 à 30 % du prix du bien améliore significativement le profil de risque aux yeux des banques et peut permettre d’obtenir une dérogation à la règle des 35 % dans le cadre du contingent réglementaire.

L’assurance emprunteur représente le deuxième levier. Depuis la loi Lemoine de 2022, tout emprunteur peut résilier son assurance emprunteur à tout moment et la remplacer par un contrat externe proposant des garanties équivalentes. Sur un prêt de 200 000 euros sur 20 ans, l’économie réalisée par délégation peut atteindre 10 000 à 15 000 euros — une somme qui réduit mécaniquement le coût total du crédit et améliore l’argument de dossier. La réduction du taux d’effort affiché est immédiate.

Le rachat ou le regroupement des crédits à la consommation en cours constitue le troisième levier. Un crédit auto ou un prêt personnel en cours pèse dans le calcul du taux d’endettement. Les solder avant de déposer un dossier immobilier — si la situation financière le permet — libère de la capacité d’emprunt. Enfin, moduler la durée d’emprunt peut parfois faire basculer un dossier : passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité de 15 à 20 %, mais augmente le coût total du crédit et la durée d’exposition au risque.

Taux immobiliers en 2026 : vers une nouvelle baisse ou un plancher ?

L’évolution des taux de crédit immobilier dépend directement de la politique monétaire de la Banque centrale européenne (BCE), qui fixe les taux directeurs auxquels les banques commerciales se refinancent. Après plusieurs baisses successives de la BCE en 2024 et début 2025, les marchés anticipaient de nouvelles réductions. La résilience de l’inflation dans certains pays de la zone euro et l’incertitude géopolitique ont en revanche incité la BCE à maintenir une posture prudente en 2026. Les taux des crédits immobiliers se sont ainsi stabilisés entre 3 et 3,5 % pour les profils standards.

Pour qui envisage un achat immobilier en 2026, la question est de savoir si attendre une baisse supplémentaire des taux ou agir maintenant est la stratégie optimale. La réponse dépend de la situation personnelle : si le bien cible est disponible au bon prix, si l’apport est constitué et si la durée de détention envisagée est longue, différer l’achat pour espérer gagner 0,3 à 0,5 % de taux représente rarement une décision rationnelle sur le plan patrimonial. En revanche, pour un marché local encore tendu sur les prix, une légère baisse des taux pourrait permettre à de nouveaux vendeurs de réajuster leurs prétentions, créant de meilleures opportunités de négociation.

Primo-accédant en 2026 : les aides disponibles

Les primo-accédants — ceux qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale depuis au moins deux ans — bénéficient d’un dispositif spécifique dans le cadre réglementaire du HCSF : 30 % du contingent dérogatoire de 20 % leur est réservé, ce qui facilite théoriquement l’obtention de prêts au-delà du plafond de 35 %. Le prêt à taux zéro (PTZ), reconduit et élargi depuis le 1er avril 2024, est accessible pour l’achat d’un logement neuf dans toute la France et pour un logement ancien avec travaux dans les zones peu tendues. Les plafonds de revenus ont été revalorisés, et la quotité finançable a été portée à 50 % dans les zones les plus tendues. Couplé à un prêt principal et à l’épargne logement disponible, le PTZ peut significativement réduire la mensualité globale et améliorer le taux d’endettement affiché.