Immobilier : Le vrai coût d’un mauvais DPE en 2026

Gel des loyers, décote à la revente, interdiction de location : un logement classé F ou G peut coûter jusqu’à 34 000 € sur dix ans. Alors que la réforme du DPE 2026 et le nouveau PTZ rebattent les cartes, l’inaction reste le scénario le plus onéreux.

Longtemps relégué au rang de formalité administrative, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) s’est transformé en déterminant central de la valeur d’un bien immobilier. La loi Climat & Résilience, promulguée en août 2021, a posé un calendrier sans ambiguïté : les logements classés G sont exclus du marché locatif depuis janvier 2025, les F suivront en 2028 et les E en 2034. En parallèle, le gel des loyers frappe déjà les passoires énergétiques et la décote à la revente s’accentue trimestre après trimestre.

Selon une étude publiée par SeLoger en mai 2025, la part des passoires thermiques proposées à la location est passée de 14 % à 8 % entre juillet 2021 et janvier 2025, tandis que leur part dans le stock à la vente a progressé de 10 % à 15 %. Le signal est clair : les propriétaires fuient le locatif pour tenter de vendre avant que les prix ne décrochent davantage.

Source : SeLoger, « Impact du DPE sur le prix de vente et la location », mai 2025.

Jusqu’à 34 000 € de manque à gagner en dix ans

Une étude inédite de Maslow.immo chiffre désormais le prix exact de l’inaction. En croisant les données DVF 2024, les loyers 2025 et les décotes notariales, la plateforme spécialisée dans l’investissement locatif a comparé le rendement d’un T2 de 40 m² performant avec un bien identique classé F/G, sur une décennie.

Les résultats sont sans appel. À Levallois-Perret, la perte cumulée — loyers perdus et décote à la revente — atteint 34 032 €. Boulogne-Billancourt (32 674 €) et Suresnes (28 553 €) suivent de près. Plus frappant encore : dans les villes à prix modérés, le ratio rapporté au capital investi est particulièrement violent. À Roubaix, un mauvais DPE efface 16,6 % du capital ; à Anglet, il représente 2,66 années de loyers nets.

Ville	Perte sur 10 ans	% du capital	Années de loyers
Levallois-Perret	34 032 €	8,2 %	2,41
Boulogne-Billancourt	32 674 €	7,8 %	2,33
Suresnes	28 553 €	7,1 %	2,12
Roubaix	12 800 €	16,6 %	1,95
Anglet	22 400 €	9,4 %	2,66

Source : Maslow.immo, simulation sur T2 de 40 m², données DVF 2024, loyers 2025, décotes notariales.

« Dans certaines villes, ne pas rénover coûte plus cher que rénover. Le DPE conditionne désormais la capacité à louer, à indexer les loyers, à revendre et à valoriser un actif. » Pierre-Emmanuel Jus, directeur délégué de Maslow.immo

Un marché immobilier à deux vitesses

Le baromètre La Vigie (GoFlint, T4-2025), qui analyse plus de 1,1 million de biens uniques chaque trimestre, confirme cette fracture structurelle. Au quatrième trimestre 2025, les biens classés A-B — que GoFlint désigne sous le terme « Habitations Vertes » — progressent de +1,27 % en volume, tandis que les passoires F-G reculent de -0,28 %. Dans le même temps, les logements classés C gagnent +3,13 %, signe d’un mouvement de sortie des étiquettes basses via la rénovation.

L’effet taille amplifie considérablement la décote. Pour les grands appartements (T4), l’écart de prix entre un DPE G et un DPE A-B atteint désormais 75 % hors Paris : un T4 classé G se vend près de deux fois moins cher qu’un T4 classé A-B. Pour les maisons, la décote reste plus homogène, autour de 40 % quelle que soit la surface.

Les notaires du Grand Paris estiment la décote moyenne d’une passoire thermique entre 7 et 15 % par rapport à un logement classé D, tandis que l’étude SeLoger élargit cette fourchette à 15-20 % sur l’ensemble du territoire. Dans la majorité des départements, la différence de prix entre biens A-D et E-G dépasse désormais 20 %, avec des pics supérieurs à 25 % dans les zones rurales et peu tendues.

Seul Paris déroge partiellement : dans les arrondissements les plus cotés (6ᵉ, 9ᵉ), les passoires thermiques valent parfois plus cher que les biens classés A-B. L’emplacement y prime encore sur l’étiquette énergétique. Les marchés très tendus où la demande excède largement l’offre atténuent l’effet du DPE sur les prix.

Sources : La Vigie (GoFlint, T4-2025), Notaires du Grand Paris, SeLoger mai 2025.

« L’instabilité réglementaire autour de la performance énergétique est un facteur majeur de risque compte tenu du poids du DPE dans la détermination du prix. »