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Six façons originales d’investir gagnant à la montagne

Comment Investir à la montagne

C’est bien connu. La montagne, ça vous gagne ! Mais peut-elle également vous faire gagner de l’argent ? Que vous disposiez de 5 000, de 100 000, de 500 000 ou d’un million d’euros, voici les 6 meilleures façons de faire rimer montagne avec épargne.

Les vacances d’hiver arrivent à grand pas. Et les premières neiges réveillent irrémédiablement l’envie de s’acheter un petit nid douillet à la montagne. L’immobilier de montagne a retrouvé des couleurs selon les derniers chiffres de la Fnaim Savoie Mont-Blanc. « 2017 a été une année active en termes de transactions, confiait Jean-Jacques Botta, président de la Fnaim Savoie Mont-Blanc, avec un rattrapage d’une année 2016 un peu atone, avec des ventes en progression de 5 à 7 %. » Les prix sont eux aussi orientés à la hausse, « après plus de deux ans de sommeil », avec des pointes à + 10 % dans les stations de prestige prisées par des acquéreurs étrangers (Suisses, ­Britanniques, etc.) comme Courchevel, Méribel, Chamonix, Val d’Isère ou Megève.

Qu’il s’agisse de s’acheter un pied-à-terre pour profiter de la poudreuse plusieurs fois par an et le louer le reste du temps, de faire un investissement locatif dans une résidence de tourisme, de défiscaliser ses revenus ou de profiter du dynamisme de la montagne, voici les 6 meilleures façons d’investir à la montagne.

1. Pour l’investissement en direct, acheter au bon moment

C’est un peu contre-intuitif, mais ce sont les mois de septembre et octobre qui sont les plus propices à l’achat d’un bien à la montagne. Là, on parle d’investissement en direct. À la rentrée, les prix affichés par les vendeurs sont de 30 à 50 % moins chers qu’en hiver. C’est donc le moment idéal pour négocier les prix et investir. Car septembre, pour les propriétaires, c’est le mois des frais ! Ils ont reçu leurs avis d’imposition, leur premier appel de provisions pour charges et travaux de copropriétés et la saison touristique est terminée. En parallèle, il n’y a que peu de demandes d’achat entraînant une baisse des prix par rapport aux mois d’hiver.
2. Investir dans une résidence de tourisme

Pour l’investissement dans une résidence locative, c’était le contraire. Le début de l’automne était la période de pointe pour réaliser un investissement locatif car il fallait faire coïncider ses investissements avec la fin d’année fiscale. La forte demande ne poussait pas les promoteurs aux soldes.

Mais depuis la fin du dispositif Censi-Bouvard pour les résidences de tourisme, les choses ont changé. Un nouveau dispositif fiscal permet, depuis le 1er janvier 2017, aux contribuables fiscalement domiciliés en France, qui réalisent des travaux de réhabilitation dans des logements situés dans des résidences de tourisme, de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu égal à 20 % des dépenses payées dans la limite de 22 000 euros par logement réhabilité pour la période 2017 et 2019.

Pour en bénéficier, il faut que les logements soient :
• achevés depuis au moins 15 ans à la date d’adoption des travaux par l’assemblée générale des copropriétaires ;
• loués pendant au moins 5 ans à compter de la date d’achèvement des travaux. La location devant intervenir au plus tard dans les deux mois à compter de la date d’achèvement des travaux.
Les travaux doivent :
• améliorer la performance environnementale du logement
• ou faciliter l’accueil de personnes handicapées ;
• ou consister en des travaux de ravalement.
En outre, les travaux doivent respecter les conditions cumulatives suivantes :
• Être réalisés par une seule entreprise ;
• Porter sur l’ensemble de la copropriété ;
• Être achevés au plus tard le 31 décembre de la 2e année suivant celle de leur adoption par l’assemblée générale des copropriétaires.

Du coup, dans le neuf, l’offre en résidence de tourisme se raréfie. Les appartements neufs dans les résidences de tourisme se vendent bien à Courchevel (20 000 à 35 000 €/m²), Méribel (12 000 à 20 000 €/m²) ou Val d’Isère (15 000 à 30 000 €/m²). La rentabilité atteint en moyenne entre 2,5 et 3,5 % bruts.

Une dizaine de résidences sont sorties de terre cette année.

Aux Houches avec Les Chalets éléna
À Arêches Beaufort avec la résidence Les Chalets des Cimes
Aux 7 Laux avec la dernière tranche des Granges des 7 Laux
À Tignes 1 800 avec la résidence Altaviva
A Val Thorens avec les Chalets Cocoon
À Saint-Sorlin d’Arves : La Route des Alpages
Les chalets de Caseblanche à Saint Martin de Belleville
Le belvédère à Valmeinier
Anitéa à Valmorel
Les Chalets les Hauts du Monal à Sainte Foy Tarentaise

Les investisseurs dans une résidence de tourisme neuve peuvent opter pour la location en meublé non professionnel (LMNP), avantageuse fiscalement. Elle permet de bénéficier d’un abattement de 50 % des revenus au régime forfaitaire, ou de la déduction de nombreuses charges au régime réel.

3. Investir dans une SCPI spécialisée dans l’investissement en montagne

Une SCPI, Société civile de placement immobilier, permet d’acheter des parts d’un patrimoine immobilier, généralement des immeubles de bureaux ou de commerce, achetés et gérés par des professionnels. En contrepartie, l’investisseur perçoit une partie du loyer.
Atream, société de gestion spécialisée dans l’investissement immobilier hôtelier européen, propose une SCPI spécialisée, Pierre Altitude, dédiée à l’immobilier locatif dans le secteur du tourisme de montagne. Elle investira donc principalement dans des hôtels, des résidences de tourisme et des résidences hôtelières gérées, situés dans des stations de ski alpin à forte fréquentation touristique.
Les parts sont accessibles à partir de 250 euros pièces pour un investissement de 1 000 € d’investissement minimal.

4. Le crow founding pour financer l’immobilier de montagne

Concept récent dans l’environnement des placements immobiliers, le financement participatif dans l’immobilier permet à des investisseurs de se grouper pour investir dans la pierre. Le principe reste relativement simple : vous participez au financement de la promotion immobilière, et investissez dans un programme de votre choix. Il existe une dizaine de plateformes en France à l’image d’Homunity qui propose un ticket d’entrée : dès 1 000 €, mais aussi des rendements affichés entre 8 et 10 % nets avant impôts selon les projets. Autre avantage, ce type de placement offre un retour sur investissement à court terme entre 12 à 24 mois selon les opportunités. Enfin la solution est entièrement gratuite pour les investisseurs il n’y a aucun frais d’entrée, de gestion ou de sortie. Les investisseurs ont ainsi récemment pu participer au financement du Roc Merlet à Courchevel.

5. Participer à un « Club deal »

Entrer dans d’un club deal, c’est participer aux côtés d’autres investisseurs privés à un tour de table restreint destiné à financer une opération immobilière. Les mises de fonds minimales exigées pour accéder à ces clubs restreints (5 à 20 personnes) tournent souvent entre 500 000 et 700 000 euros, parfois davantage.

Les rendements promis tournent entre 8 et 12 %. Certaines de ces structures sont spécialement montées pour une période limitée (de 2 à 5 ans) avec l’objectif affiché de créer de la valeur. Après des travaux de rénovation, le bien est revendu avec une plus value à la clef. En revanche, d’autres clubs deal jouent davantage sur la rentabilité, sur la durée et conservent le bien en portefeuille comme un actif patrimonial. Certaines de ces structures peuvent être éligibles au plan d’épargne en actions (PEA).

Certains Club Deal se sont formés pour investir à la montagne. Comme celui monté par 123 Investment Managers qui a permis à 21 investisseurs privés d’entrer a hauteur de 3 millions d’euros au capital de l’hôtel Mont-Blanc de Chamonix aux côtés d’H8 Collection, gérant de l’établissement 5 étoiles mythique situé dans le centre-ville de Chamonix

6. Les FIP et FCPI qui investissent en montagne

Longtemps plébiscité par les épargnants, l’achat de parts de fonds d’investissement de proximité (FIP) permettait aux particuliers de réduire leur ISF, à hauteur de 50 % au maximum des sommes investies. Ils pouvaient aussi le faire grâce à l’achat de parts de certains fonds professionnels de capital investissement (FPCI), au ticket d’entrée plus sélectif (100 000 €). Seulement, du fait de la transformation de l’ISF en un « simple » impôt sur la fortune immobilière, cet avantage fiscal a disparu. Ces fonds n’entrent pas non plus dans l’assiette taxable de l’IFI.

En revanche, d’autres déductions sont préservées (moins intéressantes, cependant). En sous­crivant des parts de FIP, un particulier peut bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu de 25 % (dispositif Madelin) dès la première année qui suit son investissement. À la sortie, il profitera aussi d’une exonération d’impôt sur le revenu sur les plus-values réalisées lors de la cession du bien. Celles-ci restent tout de même soumises aux prélèvements sociaux (17,2 %). Du côté des FPCI, pas d’avantage fiscal à l’entrée mais le même que pour les FIP à la sortie.
Certains fonds comme le FIP 123 Capitalisation 2 de 123 Investment Managers font la part belle à l’hôtellerie de montagne.

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Jean-Jacques Manceau

Jean-Jacques Manceau est diplômé d’un DEA d’Etudes politiques de Lille 2. Il commence sa carrière de journaliste à la Voix-du-Nord et à l’Etudiant avant de se spécialiser dans l’économie et la finance. D’abord au Revenu puis à Capital. Il devient rédacteur en chef à l’Expansion en 2002. Spécialiste en stratégie d'entreprise, il écrit en 2010 un ouvrage sur « Le Club Med, réinventer la machine à rêve ». En 2012, il s’oriente dans la communication en devenant Directeur de la communication externe d'une multinationale du sport. Il est aujourd'hui auteur et éditorialiste.

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