Le marché de la pierre-papier se remet doucement de ses bobos — mais certains boitent encore
Le verdict est tombé. Linxea vient de publier son Observatoire des SCPI pour début 2026, et le titre résume tout : un marché à deux vitesses. Traduction : pendant que certaines SCPI cartonnent, d’autres sont encore aux urgences. Décryptage sans filtre.
Le chiffre qui fait sourire : 4,91 % de rendement moyen
Le taux de distribution moyen 2025 s’établit à 4,91 %, en hausse de 0,19 point par rapport à 2024. Deux années consécutives de progression — on commence à y croire.
Mais attention, derrière ce chiffre rassurant se cache une réalité bien plus contrastée. La moitié des SCPI ont réduit leurs dividendes — d’environ 10 % en moyenne pondérée. Pendant ce temps, 36 % les ont augmentés et 14 % sont restés stables. C’est donc une moyenne qui lisse beaucoup de disparités. Comme la note moyenne d’un plat dont la moitié des convives ont adoré et l’autre moitié détesté.
Autre nuance importante : ce taux de distribution est calculé sur le prix de part au 1er janvier 2025. Quand le prix d’une part baisse en cours d’année, le rendement calculé monte mécaniquement — même si les loyers réels ont diminué. Un effet optique à garder en tête.
La nouvelle star du classement : la PGA
Exit le taux de distribution tout seul. Depuis octobre 2025, un nouvel indicateur est entré en scène : la Performance Globale Annuelle (PGA). Elle combine le rendement distribué ET l’évolution du prix de la part sur l’année. Autrement dit, elle dit la vérité complète — y compris quand le prix de la part s’est effondré malgré un joli dividende.
Résultat : certaines SCPI qui affichaient de beaux taux de distribution se retrouvent avec une PGA dans le rouge. À l’inverse, 41 SCPI atteignent ou dépassent les 6 % en PGA. La transparence, enfin.
Ce nouvel indicateur a d’ailleurs déclenché une vague de revalorisations de fin d’année — 11 sur les deux derniers mois de 2025 — les sociétés de gestion ayant compris l’intérêt de présenter de jolies performances globales dans les classements. Cynique ? Un peu. Efficace pour les épargnants ? Clairement oui.
Les gagnantes : les diversifiées, toujours et encore
Les SCPI diversifiées continuent de tout rafler. Elles représentent 65 % de la collecte, affichent un taux de distribution moyen de 6 % et une PGA moyenne de 6,3 %. Le top 10 des meilleurs rendements ne contient que des SCPI diversifiées — pour la deuxième année consécutive.
La médaille d’or revient à Wemo One (Wemo Reim) avec un taux de distribution record de 15,27 %. Oui, vous avez bien lu. Mais soyons honnêtes : ces performances s’expliquent en grande partie par la jeunesse de ces fonds et certains effets mécaniques liés à leur phase de démarrage. Wemo One et Reason ont déjà annoncé des objectifs de distribution supérieurs à 10 % pour 2026 — à suivre donc, mais sans se jeter dessus tête baissée.
La meilleure collecte de l’année ? Transitions Europe (Arkéa Reim) avec 560 millions d’euros levés. Pas mal pour une année de « reprise progressive ».
Les perdantes : les bureaux, toujours dans la tourmente
Si les diversifiées sont en fête, les SCPI de bureaux continuent de souffrir. Sur les 14 SCPI ayant baissé leur prix de part en 2025, 10 sont des SCPI de bureaux. Les mêmes noms reviennent : Praemia, Amundi, La Française… Des véhicules qui baissent depuis 2023 sans avoir trouvé le fond.
La palme du recul va à LF Europimmo avec une baisse de 23,28 %, suivie de près par Paref Evo à -21,33 % et Affinités Pierre à -20,79 %. Ces chiffres font mal.
La liquidité reste le point noir du secteur : 2,8 milliards d’euros de parts en attente de retrait, soit 3,1 % de la capitalisation totale du marché. Et 75 % de ces parts bloquées sont concentrées sur seulement 15 SCPI gérées par 7 sociétés de gestion. Autant dire que le problème est cerné — mais pas réglé.
Certaines SCPI commencent à suspendre la variabilité de leur capital (Novapierre Résidentiel, Primopierre) pour tenter de fluidifier les retraits. L’effet attendu sur la liquidité est incertain, mais l’impact sur le prix des parts des vendeurs, lui, est quasi certain : à la baisse.
La collecte reprend, et c’est la bonne nouvelle !
Après deux années de disette, la collecte brute totale atteint 5,5 milliards d’euros, en hausse de 17 % par rapport à 2024. La collecte nette, elle, progresse de 29 %. Le quatrième trimestre 2025 est même le meilleur depuis le deuxième trimestre 2023, avec 1,5 milliard d’euros. Les épargnants recommencent à croire en la pierre-papier.
Ce qu’il faut retenir pour 2026
Le marché des SCPI n’est plus un bloc monolithique. D’un côté, des SCPI jeunes, diversifiées, internationales, bien gérées — qui profitent de conditions d’achat favorables et distribuent généreusement. De l’autre, des véhicules anciens, surtout de bureaux, englués dans des problèmes de liquidité qui prendront des années à se résoudre.
La bonne nouvelle : la baisse des taux directeurs de la BCE (stabilisés à 2 %) devrait progressivement améliorer l’attractivité relative des SCPI face aux placements sans risque. La mauvaise : l’instabilité politique nationale et internationale (Trump, conflits armés) peut tendre les taux longs et compliquer la valorisation des actifs immobiliers.
Le conseil de bon sens : avant de souscrire, regardez la PGA, pas seulement le taux de distribution. Vérifiez s’il y a des parts en attente de retrait. Et privilégiez les SCPI dont le rendement est soutenable sur la durée, pas celles qui font des miracles en phase de lancement.