SeLoger vient de sortir une étude qui tombe à pic avant les municipales. Spoiler : la carte de France a bien rougi.
Entre deux élections municipales, il se passe des choses. Des mandats s’écoulent, des promesses s’envolent, et apparemment — le marché immobilier français se réinvente complètement. SeLoger a eu la bonne idée de faire le bilan de ces six années. Et le moins qu’on puisse dire, c’est que le film n’a pas le même scénario au début et à la fin.
Acte 1 (2020-2023) : l’euphorie à 1 % de taux
Tu te souviens de l’époque où emprunter coûtait presque rien ? Les taux à 1 % sur 20 ans, le Covid qui avait donné à tout le monde l’envie d’une maison avec jardin, la ruée vers les villes moyennes et le littoral… Le marché immobilier français a vécu entre 2020 et 2023 une période franchement euphorique. Les prix ont bondi de +16,7 % en seulement trois ans. La carte de France, verte en 2020 dans les zones abordables, a commencé à virer sérieusement à l’orange et au rouge.
Quimper, Le Mans, tout l’Ouest de la France : les prix ont flambé respectivement de +46 % et +41 % sur la période. L’effet télétravail dans toute sa splendeur.
Acte 2 (2023-2026) : le retour de bâton des taux
Puis sont arrivés les taux. En quelques mois, ils sont passés de 1 % à plus de 4 %. Le marché s’est figé. Les acheteurs ne pouvaient plus emprunter autant, les vendeurs ne voulaient pas baisser leurs prix — et tout le monde a attendu. Résultat : depuis 2023, les prix reculent légèrement au niveau national, -1,9 % en moyenne. Rien de catastrophique, mais l’arrêt est net.
Au total sur six ans, les prix ont progressé de +14,4 % — un chiffre qui paraît solide jusqu’à ce qu’on regarde ce qui est arrivé au pouvoir d’achat des acheteurs.
La stat qui fait mal : -11 m² par ménage
C’est LE chiffre de l’étude. Entre février 2020 et février 2026, un ménage médian a perdu en moyenne 11 m² de surface accessible à l’achat. Soit plus d’une pièce entière. Évaporée.
Et ce n’est pas faute de salaires qui ont progressé — les revenus ont augmenté en moyenne de +22 % sur la période. Mais la hausse des taux d’intérêt (+2,4 points) a totalement absorbé ce gain, et même au-delà. C’est mathématique et brutal : quand le coût du crédit explose, ta capacité d’emprunt s’effondre, même si tu gagnes mieux ta vie.
La carte de France illustre parfaitement ce basculement : en 2020, l’intérieur du pays était largement vert (prix inférieurs à 1 150 €/m²). En 2026, le rouge a nettement gagné du terrain, y compris dans des zones qui semblaient encore préservées.
Quand l’achat devient impossible, la location trinque aussi
Mécanique implacable : quand les ménages ne peuvent plus acheter, ils restent locataires. Et quand davantage de ménages cherchent à louer, les loyers montent. C’est exactement ce qui s’est passé.
Entre 2020 et 2023, les loyers avaient progressé modérément (+5,8 %), restant même sous l’inflation. Depuis 2023, la dynamique s’est emballée : +8,1 %, cette fois au-dessus de l’inflation. Dans de nombreuses villes, la concurrence entre locataires s’est intensifiée au point de rendre la recherche d’un logement aussi stressante qu’un Hunger Games du dimanche matin.
Paradoxalement, en moyenne nationale, le pouvoir locatif a progressé de +5 m² sur six ans — parce que les revenus ont davantage augmenté que les loyers sur l’ensemble de la période. Mais cette moyenne cache des situations très différentes selon les villes.
Le palmarès des villes : les surprises sont à Paris et Lyon
Dans presque toutes les grandes villes françaises, le pouvoir d’achat immobilier a reculé. Presque toutes. Deux exceptions : Paris (+2 m²) et Lyon (+3 m²). Pas parce qu’elles sont devenues bon marché — loin de là — mais parce que leurs prix ont effectivement baissé sur la période (-8,7 % à Paris, -6,7 % à Lyon), compensant partiellement la hausse des taux.
À l’opposé, Quimper et Le Mans ferment la marche avec une perte de -41 m² chacune. Autant dire qu’entre 2020 et 2026, l’accès à la propriété dans ces villes s’est transformé en mission quasi impossible pour un ménage médian.
Côté location, Lyon et Bordeaux s’en sortent bien, avec un gain d’environ +10 m² de surface accessible — notamment grâce à l’encadrement des loyers qui a limité la casse. Quimper est ici aussi en queue de peloton, seule ville du top 50 à perdre du pouvoir locatif.
Et maintenant ?
L’étude tombe à quelques semaines des municipales — et ce n’est pas un hasard. Le logement est redevenu un sujet politique brûlant. Les mairies ont des leviers : encadrement des loyers, régulation des meublés touristiques, politiques d’urbanisme, logement social. Certaines villes l’ont utilisé intelligemment (Lyon, Bordeaux), d’autres ont laissé faire.
Pour les acheteurs potentiels, le contexte reste inconfortable : les taux se sont stabilisés autour de 2,5 % après leur pic, ce qui est mieux qu’en 2023, mais le chemin pour retrouver le pouvoir d’achat perdu est encore long. La baisse des taux BCE pourrait aider — mais les prix, eux, ne semblent pas décidés à s’effondrer.
La leçon de ces six ans ? L’immobilier ne se résume jamais à un seul chiffre. Le prix au m² ne dit rien sans le taux de crédit. Le rendement locatif ne dit rien sans la tension sur le marché. Et la moyenne nationale ne dit rien sur ta ville.
Comme toujours : les détails sont dans les données, pas dans les slogans.
Source : Étude SeLoger – Meilleurs Agents, février 2026. Les évolutions de prix et de pouvoir d’achat sont calculées sur la base de revenus médians INSEE et de taux d’intérêt moyens à 20 ans (Pretto). Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil en investissement.