Immobilier : Le marché parisien en pleine résilience

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La crise sanitaire et la baisse ponctuelle des volumes de ventes n’ont pas modifié la dynamique haussière des prix à Paris.

Selon les derniers chiffres des Notaires du Grand Paris, du fait de la crise sanitaire, pendant les 6 premiers mois de l’année 2020, les ventes de logements anciens à Paris ont reculé de près de 20% par rapport au 1er semestre 2019. Mais en 12 mois glissants (du 3e trimestre 2019 au 2e trimestre 2020) plus de 162 000 logements anciens ont encore été vendus en Ile-de-France, en baisse de 6% par rapport à la même période un an auparavant.

Au 2e trimestre 2020, les secteurs les plus dynamiques avant la crise sanitaire ont fait preuve de la meilleure résistance. Le repli n’a été par exemple en Grande Couronne que de 4% par rapport à la moyenne des 2es trimestres de ces 10 dernières années.

Une baisse des volumes

A l’inverse, au second trimestre 2020, le marché très tendu de la Capitale, où l’on manque structurellement de produits et où l’on observe depuis plusieurs années une baisse tendancielle de l’activité, connaît une baisse de 32% de ses volumes de ventes par rapport au second trimestre 2019, supérieure au reste de la région.

La crise sanitaire et la baisse ponctuelle des volumes de ventes n’ont pas modifié la dynamique haussière des prix. La corrélation est très souvent décalée dans le temps et qu’elle n’est d’ailleurs pas systématique.

L’augmentation des prix s’est renforcée au 2e trimestre 2020, avec une hausse annuelle des appartements de 8 % dans Paris, de 7,4 % en Petite Couronne et désormais de 5,3 % en Grande Couronne après de nombreuses années de stabilité pour ce secteur géographique.

Les maisons, qui depuis près de 5 ans connaissent des évolutions de prix plus modérées que les appartements, voient leur prix augmenter de 5,4 % en un an en Petite Couronne et de près de 5 % en Grande Couronne au 2e trimestre 2020.

Les indicateurs avancés sur les avant-contrats des Notaires du Grand Paris, majoritairement signés après le confinement (de mai à juillet 2020) anticipent une poursuite globale, voire une accentuation des tendances haussières d’ici octobre, avec des évolutions assez nouvelles par segment de marché et par secteur géographique.

Un prix au m2 de 10 860 euros à Paris

Tout d’abord, la hausse annuelle des prix ralentit un peu dans Paris. On attend une hausse annuelle de 6,6%, ce qui fixerait le prix au m² à 10 860 €.

Mais, l’augmentation des prix s’accentuerait pour les appartements comme les maisons en Petite Couronne et pourrait avoisiner 9%. Enfin, la Grande Couronne connaitrait désormais des hausses proches voire supérieures à de celles de la Capitale (6,1% pour les appartements et surtout 7,6% pour les maisons).

Ces mouvements, s’ils devaient être confirmés les prochains mois, pourraient avoir en partie pour origine des modifications de la demande, liées à la crise sanitaire, au développement du télétravail et à de nouvelles attentes vis-à-vis du logement (désir de verdure et d’espace) avec, de ce fait, une revalorisation de l’habitat individuel et de la Petite et la Grande Couronne.

Les volumes de ventes de mai et juin 2020 et les avant-contrats de mai à juillet confirment une reprise technique de l’activité.

Mais cette réactivation du marché sera-t-elle durable et à quel niveau le marché va-t-il désormais s’établir après 3 ans où les volumes de ventes se sont stabilisés à très haut niveau ?

D’un côté, la situation économique et les difficultés attendues en termes d’emploi et de revenus, vont contraindre les ménages et risquent naturellement de peser sur l’activité. Le resserrement des conditions d’octroi des crédits peut également écarter de l’accession certains acquéreurs fragiles. Enfin, et compte tenu de l’engagement de très long terme que représente une acquisition immobilière, le contexte actuel et les incertitudes sur la situation sanitaire peuvent inciter certains ménages à l’attentisme (report ou annulation des projets). Sans compter un éventuel renforcement des règles sanitaires.

Mais d’un autre côté, les leviers d’activité sont toujours présents. Tout d’abord, le rôle du logement en tant que valeur-refuge a été largement confirmé et le confinement a montré l’importance d’être bien logé. Ensuite, en Ile-de-France, les grands projets (transports du Grand Paris et jeux Olympiques) portent en eux une dynamique de développement régional. Enfin et surtout, les taux des crédits immobiliers toujours très attractifs facilitent les acquisitions.