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SCPI : 6 raisons de les acheter en nue-propriété

finances and budget SCPI : 6 raisons de les acheter en nue propriété

Malgré la crise, les SCPI ont le vent en poupe. Les plus solides devaient verser autour de 4 % d’intérêts en 2020. Surtout elles restent une boîte à outil fiscale et patrimoniale intéressant, notamment lorsque l’on les achète en démembrement. Explications.

 

Les SCPI, sociétés civiles de placement immobilier, sont devenues en quelques années le placement chouchou des Français. Il faut dire qu’elles permettent de se constituer un patrimoine immobilier et des revenus complémentaires pour financer des projets futurs comme les études de ses enfants ou sa retraite. Elles offrent surtout un accès simple et sécurisé au dynamique marché immobilier professionnel (bureaux, commerces, hôtels,  etc.). C’est ce que l’on appelle l’épargne immobilière !

Vous investissez dans des parts d’un parc immobilier, acheté et géré par des professionnels. Vous touchez les loyers éventuels, en mutualisant les risques d’impayés et de vacance des locaux.

Les SCPI rapporte en moyenne 4,40% par an. Ces fonds immobiliers ont vu leur performance grimper en 2019, après avoir servi une rémunération moyenne de 4,34% en 2018 selon les statistiques de l’association professionnelle du secteur, l’Aspim.

A court terme, la performance 2020 devrait baisser, sans s’écrouler, autour de 4% : 4,01% selon une projection de France SCPI, 3,98% selon l’observatoire des SCPI du courtier Linxea.

Comme les biens immobiliers, les parts de SCPI peuvent être achetées en pleine propriété.

Mais on peut aussi séparer la nue-propriété et l’usufruit. Cette technique s’appelle le démembrement. Son fonctionnement consiste à séparer pendant une période déterminée (5 ou 10 ans) une part de SCPI en pleine propriété en deux droits :

  • l’usage à l’usufruitier

  • la propriété au nu-propriétaire.

L’usage comprend le droit d’utiliser le bien ou d’en toucher les revenus éventuels.

Voici les principales raisons pour lesquels un investisseur a intérêt à acquérir ses parts de SCPI en nue-propriété :

  1. Payer ses parts moins chères

Le nu-propriétaire acquiert dans un premier temps uniquement la nue-propriété. Il ne touche pas les loyers éventuels rémunérant ces parts. Du coup, il obtient une décote de 25 à 30% à l’achat des parts.

  1. Faire une plus-value éventuelle à la revente

À la fin de la période démembrement de 10 ans par exemple, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété. Il peut alors revendre ses parts et réaliser une plus-value potentielle grâce à la décote du prix d’achat de départ et à valorisation de ses parts de SCPI sur 10 ans.

  1. Éviter d’alourdir son imposition

Le nu-propriétaire est exonéré d’impôts fonciers ou d’IFI, l’Impôt sur la fortune immobilière. C’est l’usufruitier qui doit déclarer ses dividendes liés aux parts de SCPI.

  1. Différer ses revenus éventuels complémentaires

Beaucoup de contribuables en activité n’ont pas intérêt à alourdir leur facture fiscale en touchant des loyers avant leur départ en retraite. En revanche, ces revenus sont bienvenus une fois à la retraite : le démembrement permet de différer le versement des loyers éventuels au bon moment.

  1. Faciliter la transmission de son patrimoine

Le démembrement permet de transmettre facilement à ses proches la nue-propriété des parts tout en gardant l’usufruit afin de percevoir les revenus éventuels. Par ailleurs, les parts de SCPI se divisent plus facilement qu’un bien immobilier acquis en direct.

  1. Adoucir les droits de succession

Donner des parts de SCPI en nue-propriété à ses héritiers permet d’adoucir les droits de succession. La valeur des parts retenues sera décotée, selon l’âge du donateur, au jour de la donation.

Au décès du donateur, les héritiers récupèrent l’usufruit et les loyers éventuels qui y sont attachés.

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