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SCPI : les dessous du placement immobilier qui rapporte 5 fois plus que le livret A

4,35 % en 2018, qui dit mieux ? Depuis plusieurs années, les SCPI (Sociétés civiles de placement immobilier) font la course en tête en matière de rendement, avec une performance de 4,43 % en 2017 et de 4,35 % en 2018. C’est 3 fois supérieur à celui de l’assurance-vie (fonds en euros) et 5 fois plus élevé que le rendement du Livret A. Alors certes, si la baisse est sensible, ce placement est devenu incontournable pour les épargnants, notamment ceux qui préparent leur retraite. On vous emmène dans les coulisses de ses placements stars.

Les SCPI ne manquent pas d’atouts pour les épargnants qui veulent investir dans l’immobilier. D’abord, elles sont accessibles à partir de quelques centaines d’euros, contrairement à l’achat d’un bien immobilier en direct qui nécessite une mise de fonds importante. L’achat de parts de sociétés qui détiennent un parc immobilier composé d’actifs diversifiés (commerces, bureaux, entrepôts, résidences services) et situés dans les villes les plus dynamiques, voire à l’étranger, offre aux particuliers un accès au très fermé marché d’immobilier professionnel, avec une réelle mutualisation des risques locatifs.

Elles offrent surtout des revenus réguliers (chaque trimestre en général) sans avoir à se préoccuper de la gestion d’un bien au quotidien. En moyenne, les SCPI de rendement servent entre 3 et 8 % par an.

Bien sûr, les SCPI n’offrent pas que des avantages. Depuis la transformation de l’ISF (Impôt sur la fortune) en IFI (Impôt sur la fortune immobilière), les patrimoines immobiliers supérieurs à 1,3 million d’euros sont imposables à L’IFI. Les parts de SCPI entrent donc dans ce calcul.

SCPI démembrée pour échapper à l’IFI

Pour réduire sa facture fiscale, une solution existe cependant : le démembrement des parts de SCPI.

Concrètement, il s’agit de séparer la nue-propriété des parts et leur usufruit. L’épargnant qui achète la nue-propriété possède les parts de SCPI mais ne perçoit pas les revenus. Il récupérera la pleine propriété des parts à la fin de l’usufruit. L’usufruitier, de son côté, perçoit les loyers pendant toute la durée du démembrement.

Le premier avantage du démembrement est d’offrir une décote (entre 20 et 40 %) sur le prix d’achat de la part. Du coup, on réduit d’autant la valeur déclarable à l’IFI. Enfin, on s’évite de payer des impôts sur les loyers perçus.

L’autre solution fiscalement avantageuse est de loger ses SCPI dans un contrat d’assurance-vie. Cela permet de bénéficier des avantages accordés à l’assurance-vie en matière de succession, notamment, et surtout d’une fiscalité plus douce. Le principal inconvénient est que les frais du contrat d’assurance-vie s’ajoutent à ceux de la SCPI.

Par ailleurs, certaines parts de SCPI détenues en direct ne sont pas toujours faciles à revendre. L’investissement doit donc être considéré sur le long terme.

Près de 8 % pour les produits stars du marché

Mais malgré ces quelques inconvénients, les SCPI cartonnent, comme le montrent les derniers chiffres de l’Aspim (Association française des sociétés de placements immobiliers). En 2018, les SCPI affichent une collecte nette de plus de 5 milliards d’euros. Celles investies dans les bureaux ont réalisé un peu plus de la moitié de cette collecte devant les « diversifiées » (21 %), les « spécialisées » (16 %), les « commerces » (7,5 %) et les « immobiliers résidentiels » (2,6 %).

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