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Allongement de la durée des prêts immobiliers, pourquoi c’est (très) inquiétant !

Les prêts immobiliers de plus en plus longs

Selon la Banque de France la durée moyenne des prêts immobiliers atteint désormais 240 mois. Un record depuis 10 ans. Faut-il s’en inquiéter ?

Il est urgent de vendre ! Ce n’est pas moi qui le dit mais les notaires. Pour une grande majorité d’entre eux, il faut profiter du niveau actuel des prix pour vendre un bien immobilier avant toute nouvelle acquisition. Ce qui signifie, qu’à terme les prix ne peuvent que baisser, suivant en cela l’inflation et la hausse des taux qu’elle entraînera, limitant mécaniquement le nombre des acquéreurs solvables.

Une vigilance renforcée sur l’évolution des conditions d’octroi des prêts immobiliers

Les notaires ne sont pas les seuls à s’inquiéter de la bulle immobilière. Déjà en septembre, le Haut Conseil de Stabilité Financière, considérait que si « le niveau des risques pour les ménages et les établissements de crédits reste contenu, il nécessite de maintenir une vigilance renforcée sur l’évolution des conditions d’octroi de crédits et la tarification des crédits immobiliers par le secteur bancaire, dans un contexte où les pratiques commerciales des établissements peuvent en faire un produit d’appel. »

Mais le signal qui alerte tout le monde est l’allongement de la durée des prêts. Après avoir gagné 5 mois en 2017, cette durée moyenne a progressé de 6 mois supplémentaires depuis le début de l’année. Selon la Banque de France la durée moyenne des prêts immobiliers atteint désormais 240 mois. Un record depuis 10 ans. Ainsi, « depuis 2014, les durées de prêts bancaires se sont accrues de 18 mois, retrouvant les niveaux élevés constatés au second semestre 2007 », selon les données de l’Observatoire Crédit Logement / CSA. Le record historique, enregistré en octobre 2007 avec une durée moyenne des crédits de 225, 2 mois à l’époque est enfoncé.

Allonger les prêts immobiliers pour solvabiliser les acheteurs

Jusqu’à présent, c’est la baisse des taux d’intérêt – qui rend le coût du crédit moins cher, permettant donc aux acquéreurs d’emprunter plus et d’acheter plus cher – qui a permis d’amortir en partie la hausse vertigineuse des prix dans les grandes villes françaises. Mais la fête est finie. Les taux ont touché un plancher. Ils ne descendront pas plus bas. » Or les prix, eux, continuent à augmenter. Ils ont progressé de 7,1 % sur un an à Paris au deuxième trimestre 2018, et de 4,8 % en moyenne dans l’ensemble de l’Ile-de-France, selon les statistiques des notaires. Après avoir fortement assouplie es conditions de crédit, notamment en acceptant des financements sans apport, c’est désormais par l’allongement des prêts que les banques veulent solvabiliser les acheteurs.

Selon les statistiques de l’observatoire Crédit Logement-CSA la part de la production de prêts sur plus de 30 ans n’est que 0,3 %, mais elle est en très légère hausse début 2018. En revanche, ces mêmes statistiques montrent que les crédits sur des durées de 25 à 30 ans représentent plus de 30 % de la production, contre 17 % en 2015.

Le retour des prêts immobiliers longue durée

Et certains professionnels de s’inquiéter déjà du « retour des prêts immobiliers sur 35 ans » !

Les professionnels jurent leurs grands dieux que l’on n’ira pas plus loin. Voire. En 2007, les mêmes courtiers péroraient dans la presse en annonçant l’arrivée des prêts à 40 ans au Crédit immobilier de France et même à 50 ans à la banque espagnole Kutxa. Une offre poussée en France par les réseaux de courtiers comme CAFPI. 10 ans après la crise des « subprimes ». Tout est oublié. L’euphorie est revenue ! Les conditions d’une nouvelle explosion de la bulle immobilière aussi !

En France, les prêts sont souscrits à taux fixes. Le montant à rembourser est donc constant tout au long du prêt. Mais le principal piège de la longue durée est l’amortissement extrêmement lent du prêt. Les premières années, l’emprunteur ne rembourse quasiment que des intérêts et très peu de capital. Le prix de revente sera amputé du montant de la dette. En cas de baisse des prix, le fruit de la revente peut même être inférieur à la dette. Les banques ont compris le risque. Elles limitent d’ailleurs drastiquement la possibilité de transférer son prêt sur un autre bien.

 

 

 

 

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Jean-Jacques Manceau

Jean-Jacques Manceau est diplômé d’un DEA d’Etudes politiques de Lille 2. Il commence sa carrière de journaliste à la Voix-du-Nord et à l’Etudiant avant de se spécialiser dans l’économie et la finance. D’abord au Revenu puis à Capital. Il devient rédacteur en chef à l’Expansion en 2002. Spécialiste en stratégie d'entreprise, il écrit en 2010 un ouvrage sur « Le Club Med, réinventer la machine à rêve ». En 2012, il s’oriente dans la communication en devenant Directeur de la communication externe d'une multinationale du sport. Il est aujourd'hui auteur et éditorialiste.

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