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SCPI : La tentation de l’Europe !

En 2018, pour doper leur rendement, les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) misent sur l’Europe. Avec succès.

Les SCPI ont tout pour plaire ! Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier permettent de profiter des atouts de l’immobilier locatif, sans en supporter les inconvénients, tout en générant des revenus récurrents. Et ce, en toute simplicité et en offrant des performances alléchantes, même si elles sont légèrement en recul par rapport à 2017. Selon, les chiffres de MeilleureSCPI.com, au premier trimestre, les sociétés civiles de placement immobilier, ont dégagé un rendement annualisé de 4,32 %. C’est un peu moins que sur l’ensemble de 2017 (4,45 %).

Revers de la médaille, pour continuer à offrir des performances intéressantes, les promoteurs de SCPI doivent chercher de nouvelles opportunités d’investissement, notamment en Europe.

Les SCPI dopent leur rendement en Europe

Sur 1,1 milliard d’euros investis, 34 % ont été engagés au delà de nos frontières, soit un volume de 370 millions d’euros. Et ce afin de conserver des performances attractives. Pour preuve, alors que le rendement immobilier moyen des derniers investissements des SCPI ressort à 6,51 % (dont 5,23 % à Paris), celui des investissements étrangers culmine à 6,78 %.

Pour Eric Cosserat, président du promoteur de SCPI Perial, « notre politique d’investissement est désormais résolument tournée vers l’Europe, où les opportunités d’acquisitions sont plus nombreuses que sur un marché français qui reste tendu ». Le fort dynamisme économique de pays européens voisins fait effectivement des SCPI européennes d’excellentes opportunités d’investissement.

« La SCPI de Perial, PFO2, par exemple, a investi dans un portefeuille de 10 immeubles de bureaux en Allemagne, dans la très dynamique région de Hesse, pour un rendement courant de plus de 7,40%. Situés à Wiesbaden et loués à des administrations allemandes avec un bail de 14 ans, ces actifs offrent un rendement attrayant avec un très bon profil de risque. C’est la clé d’un bon investissement en Allemagne », explique Stéphane Collonge.

En Mai 2018, Perial s’est également porté acquéreur d’un ensemble immobilier loué au Groupe PSA à Milan. « Cette seconde acquisition en Italie confirme la stratégie de diversification de Perial AM en zone Euro, et constitue pour PFO une belle opportunité de bénéficier de flux locatifs sécurisés sur une durée de 14 ans, à un taux de rendement net initial supérieur à 6% » précise Yann Guivarc’h, directeur général de PERIAL Asset Management.

Selon cet expert, pour saisir les meilleures opportunités à l’étranger, tout doit être passé au crible : prix, situation géographique et labels environnementaux de l’immeuble, qualité du locataire, durée du bail, perspective de plus-values.

En Allemagne, les perspectives sont plutôt encourageantes. La croissance allemande reste très soutenue. L’économie outre-Rhin est aussi plus décentralisée : les villes moyennes sont nombreuses et constituent des pôles économiques dynamiques, multipliant ainsi les opportunités d’investissement.

Certaines sociétés de gestion font d’ailleurs le choix du « tout allemand ». C’est le cas de Paref Gestion avec la SCPI Novapierre Allemagne, investie à 100% dans des actifs de commerces en Allemagne. Grâce à un taux d’occupation financier très élevé de 97% à la fin du 1er trimestre 2018, la SCPI a redistribué 4,71% en 2017.

Un régime fiscal favorable pour les SCPI européennes

Un bon investissement immobilier donc, doublé d’une bonne opération fiscale. Car investir dans une SCPI dont une partie ou la totalité du patrimoine est d’origine européenne permet de bénéficier d’une fiscalité des revenus fonciers particulièrement attractive par rapport à la France où les revenus issus de la location sont imposés selon un taux progressif (selon la tranche marginale d’imposition de l’investisseur), auquel s’ajoutent les 17,2% de CSG-CRDS. Les conventions fiscales entre la France et les autres pays européens évitant les doubles impositions.

Concrètement, l’investisseur bénéficie d’un crédit d’impôt tout en étant exempté de prélèvements sociaux, ce qui a pour avantage non négligeable de préserver le rendement de la SCPI. Cet avantage fiscal est particulièrement intéressant pour les contribuables français lourdement imposés qui ont ainsi l’opportunité de se créer un patrimoine diversifié et plus rentable que s’il n’investissait que sur des SCPI hexagonales.

Ainsi en Allemagne, les revenus perçus d’immeubles situés dans le pays sont imposables au taux de l’impôt du pays, soit 15,82%. Et, pour éviter un double impôt, le porteur de parts reçoit un crédit d’impôt égal à ce qu’il aurait payé en France. Seul inconvénient, les obligations déclaratives sont un peu plus lourdes.

 

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