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Ceux pour qui l’IFI pourrait vous coûter plus cher que l’ISF…

Si vous êtes imposable à l’IFI, et que votre patrimoine n’est quasiment constitué que d’immobilier, mauvaise nouvelle : vous risquez de payer plus qu’avec l’ISF… Les explications de Jean-Jacques Manceau, auteur du blog My Little Money. Ecorama du 1er juin présenté par David Jacquot sur boursorama.com.

Depuis le 1er janvier 2018, l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) a été supprimé et un nouvel impôt, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) a été créé pour les patrimoines immobilier supérieur à 1,3 million d’euros. Mais cet IFI va coûter plus cher que l’ISF à certains.

  • Déductibilité d’emprunt moindre

L’emprunt contracté pour acheter sa résidence ne sera plus déductible qu’à hauteur de 70 % du capital restant à rembourser.

La subtilité, c’est que pour la résidence principale, un abattement de 30% est appliqué sur la valeur du bien. Dans le cadre du calcul de l’ISF, le bien était donc décompté pour 70% de sa valeur, et l’on pouvait ensuite déduire 100% du montant des dettes afférentes.

Les Français qui avaient contracté un emprunt in fine pour l’achat d’un bien immobilier ne pourront plus déduire, comme par le passé, l’intégralité du capital emprunté puisque, chaque année, ils ne remboursent que les intérêts. Ils sont désormais seulement autorisés à déduire une fraction du capital.

  • La loi exclut les prêts familiaux.

Pas question donc de porter au passif de votre bien un crédit souscrit auprès de son entourage familial (conjoint, partenaire de Pacs, concubin imposé conjointement à l’IFI, mais aussi les ascendants, descendants, frères et sœurs du foyer imposable).

  • La loi exclut les crédits à soi même

Inutile de tenter de brouiller les pistes par un jeu de sociétés interposées. Ne sera pas retenu un prêt consenti à vous-même ou à l’une de vos sociétés par une autre société dont vous ou un membre de votre entourage familial assure le contrôle.

  • Moins de charge déductibles

Si la taxe foncière l’est toujours, la taxe d’habitation ne l’est plus, ni l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux acquittés sur les revenus fonciers ou les BIC.

Ceux qui vont se trouver nouvellement assujettis à l’IFI.

 

  • Les chefs d’entreprise. Ils se retrouvent imposables à l’IFI alors qu’ils ne l’étaient pas à l’ISF du seul fait des quotes-parts d’immobilier qu’ils détiennent via des holdings.

 

  • Les non-résidents détenteurs indirects d’actifs immobiliers en France. Ils  pourraient être plus lourdement imposés à l’IFI qu’ils ne l’étaient à l’ISF dès lors qu’ils sont désormais taxés sur l’ensemble de leurs participations à hauteur du coefficient immobilier.

  • Les nus-propriétaires

    Avec l’ISF seul l’usufruitier déclarait le bien pour sa valeur en pleine propriété.

    Désormais lorsque le démembrement résulte d’une succession et non d’un contrat (donation…) les nus propriétaires doivent ajouter à leur patrimoine imposable la quote-part des biens qu’ils détiennent à ce titre.

    Avec cette nouvelle règle, des enfants qui ont hérité de la nue-propriété de biens immobiliers – leur parent survivant recevant l’usufruit – vont devoir ajouter à leur patrimoine cette valeur. Certaines familles jusqu’à présent non taxables, vont, du fait de cette répartition des valeurs, devenir imposables à l’impôt sur la fortune. Ce sera le cas lorsque le conjoint usufruitier n’avait pas un important patrimoine et était loin d’atteindre le seuil de taxation, même avec la valeur en pleine propriété des biens hérités, alors que ses enfants frôlaient le seuil d’imposition et échappaient à l’impôt, car ils n’avaient justement pas à y ajouter la nue-propriété !

 

 

 

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Jean-Jacques Manceau

Jean-Jacques Manceau est diplômé d’un DEA d’Etudes politiques de Lille 2. Il commence sa carrière de journaliste à la Voix-du-Nord et à l’Etudiant avant de se spécialiser dans l’économie et la finance. D’abord au Revenu puis à Capital. Il devient rédacteur en chef à l’Expansion en 2002. Spécialiste en stratégie d'entreprise, il écrit en 2010 un ouvrage sur « Le Club Med, réinventer la machine à rêve ». En 2012, il s’oriente dans la communication en devenant Directeur de la communication externe d'une multinationale du sport. Il est aujourd'hui auteur et éditorialiste.

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