Article publié et mis à jour le 1er mai 2026.
Alors que les prix immobiliers reculent de 5 % sur un an en France, les marchés balnéaires et de montagne tiennent bon. Mais derrière cette résistance, les comportements d’achat changent radicalement : voici ce qu’il faut savoir avant d’acheter en 2026.
Les marchés saisonniers font figure d’exception dans un contexte immobilier déprimé. Selon les données du réseau Expertimo, qui s’appuie sur plus de 1 000 mandataires sur le terrain, le littoral affiche un prix moyen de 4 578 euros le mètre carré, la montagne environ 4 000 euros, contre près de 3 000 euros pour l’ensemble du parc national. Cette résistance ne signifie pas que rien ne change. Au contraire, ces marchés basculent vers une logique plus patrimoniale, plus arbitrée, plus exigeante. Pour qui envisage l’achat d’une résidence secondaire en 2026, le décryptage des nouveaux critères de valeur devient essentiel.
Prix immobilier sur le littoral en 2026 : la sélectivité s’impose
La progression des prix est de 38 % en dix ans sur le littoral, et les résidences secondaires y représentent 47 % du parc résidentiel — contre 10 % dans le reste du pays. Sur la Côte d’Azur, le prix moyen s’établit à 5 000 euros le mètre carré dans les Alpes-Maritimes, mais à 3 489 euros dans les Bouches-du-Rhône. Au Pays basque, Saint-Jean-de-Luz se négocie à 5 933 euros et Biarritz à 7 147 euros. Le bassin d’Arcachon culmine à 11 557 euros à Lège-Cap-Ferret, tandis que la Vendée reste à 2 476 euros. Les hauts de gamme sont devenus inaccessibles pour beaucoup, ce qui redonne de la légitimité à des destinations longtemps boudées. La Rochelle s’affirme comme une alternative crédible, Royan attire une clientèle familiale, Saint-Gilles-Croix-de-Vie séduit par sa douceur de vivre.
Stations de ski : un marché qui se polarise, un usage qui s’élargit
Les stations de ski affichent une progression de 29 % depuis 2020. Val d’Isère atteint 14 464 euros le mètre carré, Courchevel 11 928 euros, Chamonix 10 118 euros, Tignes 9 821 euros, Megève 9 753 euros. À l’inverse, les stations intermédiaires restent accessibles : 5 624 euros à Bourg-Saint-Maurice, 4 337 euros à Brides-les-Bains. L’usage évolue : la montagne ne se résume plus à la saison hivernale. Près de 28 % des logements en montagne sont classés F ou G au DPE, un niveau nettement supérieur à la moyenne nationale.
Acheter une résidence secondaire en 2026 : les bons critères
Cinq critères structurent désormais l’arbitrage : la polyvalence du bien entre usage personnel et locatif, l’accessibilité depuis la résidence principale, la performance énergétique, la qualité intrinsèque du bien et le potentiel locatif étalé sur l’année. L’achat coup de cœur cède la place au calcul patrimonial, avec une lecture froide des charges, de la fiscalité locale et de la rentabilité locative attendue.
Questions fréquentes
Quel est le prix moyen au m² d’une résidence secondaire en bord de mer en 2026 ?
Le prix moyen sur le littoral français s’établit à 4 578 euros le mètre carré en 2026, avec de très fortes variations : 11 557 euros à Lège-Cap-Ferret, 7 147 euros à Biarritz, mais 2 476 euros en Vendée.
Quelles sont les stations de ski les plus chères en 2026 ?
Val d’Isère arrive en tête avec 14 464 euros le mètre carré, suivie de Courchevel (11 928 euros), Chamonix (10 118 euros), Tignes (9 821 euros) et Megève (9 753 euros).
Quelles destinations littorales offrent encore un bon rapport qualité-prix ?
La Rochelle, Royan et Saint-Gilles-Croix-de-Vie s’imposent comme des alternatives crédibles aux destinations premium. Elles offrent un équilibre entre qualité de vie, services, accessibilité et prix au mètre carré.
Faut-il privilégier l’usage personnel ou la location pour une résidence secondaire ?
La logique d’achat actuelle privilégie la polyvalence. Les critères clés sont la performance énergétique, l’accessibilité toute l’année et le potentiel locatif étalé sur l’ensemble de l’année — pas uniquement saisonnier.
Fiscalité de la résidence secondaire en 2026 : ce qui a changé
L’achat d’une résidence secondaire ne s’évalue pas qu’à l’aune du prix au mètre carré ou de la qualité du bien : la fiscalité locale, en constante évolution, pèse de plus en plus lourd dans le calcul de rentabilité. Depuis la réforme de la taxe d’habitation, les résidences secondaires restent soumises à cette taxe, désormais seule à la charge des propriétaires de logements non occupés à titre principal. Dans les communes situées en zone tendue, une majoration pouvant atteindre 60 % peut être appliquée par délibération du conseil municipal. Paris, Lyon, Bordeaux, Nice, Annecy ou encore Biarritz l’ont déjà mis en place ou renforcé.
La taxe foncière, de son côté, a progressé en moyenne de 25 % depuis 2022, sous l’effet combiné de la revalorisation des valeurs locatives cadastrales et des hausses votées par les collectivités locales. Dans certaines communes touristiques, la taxe foncière sur une résidence secondaire de taille moyenne peut désormais dépasser 3 000 à 4 000 euros par an. Ce coût structurel doit impérativement être intégré dans le calcul du rendement locatif net ou du coût de possession annuel.
Financer une résidence secondaire en 2026 : crédit ou autofinancement ?
Avec un taux moyen des crédits immobiliers autour de 3,23 % au début 2026, la question du financement à crédit ou du recours à l’épargne existante mérite d’être posée sans a priori. Pour un patrimoine financier significatif investi en assurance vie ou en PEA, l’arbitrage entre la rentabilité espérée des placements (4 à 6 % sur un horizon long) et le coût du crédit (3,23 % bruts, soit moins de 2 % après déduction des intérêts d’emprunt pour la partie locative) peut militer en faveur du recours au crédit, qui préserve la capitalisation en cours.
Pour qui opte pour le crédit, la règle des 35 % d’endettement du HCSF s’applique de la même manière que pour une résidence principale. La durée maximale reste fixée à 25 ans. Les banques tendent à exiger un apport plus important pour les résidences secondaires — souvent 20 à 30 % du prix d’acquisition — et sont plus sélectives sur les dossiers, notamment pour les non-résidents ou les biens situés dans des zones jugées moins liquides. L’assurance emprunteur, obligatoire, peut être déléguée à un contrat externe pour optimiser son coût.
Location saisonnière et résidence secondaire : le nouveau cadre réglementaire
De nombreux acquéreurs de résidences secondaires envisagent une mise en location saisonnière pour réduire le coût de possession. Depuis le 20 mai 2026, cette activité est soumise à un enregistrement obligatoire sur un téléservice national — une formalité supplémentaire qui s’ajoute à la déclaration en mairie et, dans les communes concernées, à l’obtention d’une autorisation de changement d’usage. Dans les zones tendues, certaines communes ont réduit le plafond de location de la résidence principale à 90 jours par an.
Sur le plan fiscal, les revenus tirés d’une location meublée saisonnière sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le régime micro-BIC, applicable jusqu’à 77 700 euros de recettes pour les meublés classés, a vu son abattement abaissé à 50 % par la loi de finances 2025 (contre 71 % auparavant). Au-delà ou en dessous de ce seuil, le régime réel permet de déduire l’ensemble des charges et d’amortir le bien — mais impose une comptabilité plus rigoureuse. La rentabilité nette réelle doit intégrer ces paramètres fiscaux, les frais de gestion locative, les périodes de vacance et les charges de copropriété.