La loi de finances 2026 crée un nouveau dispositif d’amortissement pour la location vide. Faut-il abandonner le statut LMNP pour autant ? Jeanbrun vs LMPN, analyse complète, exemples chiffrés ville par ville, et verdict.
Publié en février 2026 à 10h41· Temps de lecture : 12 min · Sources : étude comparative JD2M
Sommaire
- Dispositif Jeanbrun : de quoi parle-t-on exactement ?
- Les 4 conditions d’accès (et pourquoi elles posent problème)
- L’amortissement Jeanbrun vs l’amortissement LMNP
- Comparatif chiffré : cashflow ville par ville
- Le verdict : quel dispositif choisir en 2026 ?
Dispositif Jeanbrun : de quoi parle-t-on exactement ?
C’est la grande nouveauté fiscale de 2026 pour l’immobilier locatif. Le dispositif Jeanbrun, issu de la loi de finances 2026, introduit pour la première fois un mécanisme d’amortissement en location vide (nue). Jusqu’ici, ce mécanisme n’existait que pour la location meublée, via le célèbre statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel).
L’objectif affiché : relancer la construction neuve et l’investissement locatif dans un contexte de crise du logement. Concrètement, les bailleurs qui respectent les conditions du dispositif pourront déduire chaque année une fraction de la valeur de leur bien de leurs revenus fonciers, réduisant ainsi leur base imposable — voire créant un déficit foncier imputable sur leur revenu global.
Sur le papier, c’est séduisant. Mais dans la pratique, le dispositif est-il réellement compétitif face au statut LMNP, qui a fait ses preuves depuis des années ? C’est la question à laquelle nous allons répondre, chiffres à l’appui.
Les 4 conditions d’accès au dispositif Jeanbrun
Pour bénéficier de l’amortissement Jeanbrun, il ne suffit pas d’acheter un appartement et de le mettre en location. Le texte impose quatre conditions cumulatives, et certaines sont particulièrement restrictives.
1. Un logement neuf (ou ancien avec 30 % de travaux)
Le dispositif cible avant tout le neuf. Pour un bien ancien, il faudra réaliser des travaux représentant au moins 30 % de la valeur du bien. Ce seuil a même été relevé de 10 points par rapport aux versions précédentes du texte, qui prévoyaient 20 %.
💡 Exemple concret : Vous achetez un appartement ancien à 200 000 €. Pour être éligible au dispositif Jeanbrun, vous devrez engager 60 000 € de travaux minimum. Et si votre bien a déjà un bon DPE, trouver des postes de dépense justifiés à ce niveau peut s’avérer compliqué.
« Le coût de ces travaux sera encore plus élevé pour les investisseurs dans l’ancien, puisque les travaux feront gonfler le montant de l’emprunt. Or, au regard des taux d’emprunt actuels, le retour sur investissement risque de se faire attendre. »
— Victor Peltier, Directeur général de JD2M
Côté LMNP, aucune contrainte de ce type : vous pouvez investir dans l’ancien, le neuf, avec ou sans travaux.
2. Uniquement les nouvelles acquisitions (2026-2028)
Seuls les biens acquis ou dont le permis de construire a été déposé entre l’entrée en vigueur de la loi et le 31 décembre 2028 sont éligibles. Par ailleurs, seuls les bâtiments d’habitation collectifs sont concernés : les maisons individuelles sont exclues.
Conséquence directe : si vous possédez déjà un bien en location vide, impossible de basculer vers le dispositif Jeanbrun. Votre seule option pour accéder à l’amortissement reste la location meublée.
3. Un engagement de location de 9 ans irrévocable
Comme feu le dispositif Pinel, le Jeanbrun impose un engagement ferme de mise en location pendant 9 ans. Impossible de récupérer le bien pour un usage personnel pendant cette période.
Le chiffre clé : 80 %
C’est la proportion de bailleurs en meublé qui citent la flexibilité juridique comme critère déterminant dans leur choix de mode de location, selon le rapport de l’IGF de 2016. Ce critère devance même la fiscalité (72 %).
En location meublée, un bail classique dure 1 an (9 mois pour un étudiant), ce qui permet de récupérer le bien chaque année si besoin — pour y loger un enfant étudiant, par exemple, ou pour en profiter soi-même une partie de l’année en cas de résidence secondaire.
« C’est par exemple le cas pour les résidences secondaires dont il est possible de conserver la jouissance une partie de l’année, en recourant à des baux à durée déterminée, comme les baux étudiant, mobilité, ou encore saisonnier. »
— Baptiste Bochart, Juriste pour JD2M
4. Des plafonds de loyer et de ressources des locataires
Le bailleur Jeanbrun doit fixer un loyer intermédiaire, social ou très social, plafonné par zone géographique. Le locataire ne doit pas appartenir à la famille du bailleur (jusqu’au 2ᵉ degré) et doit respecter des conditions de ressources.
| Type de loyer | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 19,71 €/m² | 14,64 €/m² | 11,80 €/m² | 10,26 €/m² | 10,26 €/m² |
| Social | 13,78 €/m² | 10,60 €/m² | 9,13 €/m² | 8,76 €/m² | 8,13 €/m² |
| Très social | 10,74 €/m² | 8,27 €/m² | 7,11 €/m² | 6,81 €/m² | 6,32 €/m² |
En LMNP, aucun plafond de loyer ne s’applique. Vous fixez votre loyer librement en fonction du marché, ce qui se traduit mécaniquement par des revenus locatifs plus élevés.
Amortissement Jeanbrun vs LMNP : comment ça marche ?
C’est le cœur du dispositif. Mais attention : l’amortissement Jeanbrun ne fonctionne pas du tout comme celui du LMNP.
En Jeanbrun : un calcul forfaitaire, plafonné
L’amortissement est calculé sur 80 % de la valeur du bien (la part terrain de 20 % étant exclue), selon des taux forfaitaires variables :
| Type de bien | Loyer intermédiaire | Loyer social | Loyer très social |
|---|---|---|---|
| Bien neuf | 3,5 % | 4,5 % | 5,5 % |
| Bien ancien (avec travaux) | 3,0 % | 3,5 % | 4,0 % |
💡 Exemple — Bien neuf à 250 000 €
Avec un loyer intermédiaire : 0,8 × 250 000 × 3,5 % = 7 000 €/an.
Avec un loyer très social : 0,8 × 250 000 × 5,5 % = 11 000 €/an.
Mais ce montant est plafonné : 8 000 €/an pour un loyer intermédiaire, 10 000 € pour un loyer social, et 12 000 € pour un loyer très social. Et surtout, ce plafond s’applique au foyer fiscal dans son ensemble, pas par bien. Si vous détenez deux appartements Jeanbrun, vous partagez le même plafond.
En LMNP : un calcul réel, sans plafond
En location meublée, l’amortissement est calculé sur la valeur réelle des composants du bien (gros œuvre, toiture, installations, mobilier, etc.), avec une part terrain variant de 10 à 30 % selon le profil du bien. Il n’est ni plafonné, ni commun au foyer fiscal : chaque bien est traité indépendamment.
En cas de multi-investissement, c’est un avantage décisif. Exemple pour deux biens neufs de 200 000 € et 300 000 € : un loueur en meublé pourra déduire jusqu’à 14 500 € d’amortissement par an (5 800 € + 8 700 €), là où l’investisseur Jeanbrun sera limité à 8 000 € au total en loyer intermédiaire.
Tableau récapitulatif des différences
| Critère | Dispositif Jeanbrun | LMNP |
|---|---|---|
| Calcul | Forfaitaire (taux × 80 % de la valeur) | Sur valeur réelle des composants |
| Plafond annuel | 8 000 à 12 000 € par foyer fiscal | Aucun plafond |
| Part terrain | Fixée à 20 % | 10 à 30 % selon le bien |
| Déficit | Imputable sur le revenu global (max 10 700 €) | Reportable uniquement sur les BIC futurs |
| Multi-investissement | Plafond partagé entre tous les biens | Amortissement indépendant par bien |
Le dispositif Jeanbrun offre cependant un avantage que n’a pas le LMNP : la possibilité d’imputer un déficit foncier sur le revenu global (plafonné à 10 700 €/an). Cela génère une économie d’impôt directe, proportionnelle au taux marginal d’imposition du contribuable. C’est un levier non négligeable, mais qui dépend entièrement de la situation fiscale personnelle de l’investisseur.
Le grand comparatif : cashflow Jeanbrun vs LMNP, ville par ville
Pour aller au-delà de la théorie, voici des simulations concrètes réalisées par les experts de JD2M. Toutes portent sur un appartement neuf de 50 m², financé à 90 % par emprunt à 3 %, avec les prix réels du marché (baromètre SeLoger) et les loyers pratiqués par les clients JD2M en meublé.
Le cashflow annuel comparé
| Ville (zone) | Prix d’achat | Jeanbrun Intermédiaire | Jeanbrun Social | Jeanbrun Très social | LMNP Meublé |
|---|---|---|---|---|---|
| Paris (A bis) | 478 450 € | – 1 885 € | – 5 443 € | – 7 267 € | + 960 € |
| Lyon (A) | 282 950 € | + 937 € | – 947 € | – 2 345 € | + 3 331 € |
| Toulouse (A) | 180 700 € | + 2 698 € | + 1 435 € | + 890 € | + 3 009 € |
| Marseille (A) | 183 950 € | + 2 466 € | + 1 211 € | + 674 € | + 4 442 € |
| Lille (A) | 166 600 € | + 2 852 € | + 1 555 € | + 977 € | + 3 682 € |
| Bordeaux (A) | 227 700 € | + 1 985 € | + 834 € | – 248 € | + 2 379 € |
| Strasbourg (A) | 187 850 € | + 2 289 € | + 1 043 € | + 515 € | + 5 347 € |
| Quimper (B1) | 119 000 € | + 2 141 € | + 1 305 € | + 743 € | + 4 899 € |
| Niort (B2) | 103 300 € | + 1 972 € | + 1 590 € | + 1 019 € | + 3 790 € |
Cashflow = Loyers – Dépenses totales – Imposition + Économie d’impôt (déficit foncier pour Jeanbrun). Simulations JD2M, février 2026. Taux d’imposition retenu : 30 %.
Ce que nous apprennent ces chiffres
Le LMNP l’emporte systématiquement en cashflow, et souvent de manière très nette. L’écart est particulièrement frappant dans les villes où le marché de la location meublée est dynamique : à Strasbourg, le cashflow LMNP atteint + 5 347 € contre + 2 289 € pour le meilleur scénario Jeanbrun. À Quimper, le rapport est similaire (+ 4 899 € vs + 2 141 €).
La raison est simple : en LMNP, les loyers sont libres et reflètent le prix du marché (souvent majorés de 15 à 40 % par rapport à la location vide), tandis que les loyers Jeanbrun sont plafonnés.
À Paris, le constat est brutal : le Jeanbrun en loyer intermédiaire produit un cashflow négatif de – 1 885 € par an (le bailleur doit sortir de l’argent de sa poche chaque année), là où le LMNP génère un cashflow positif de + 960 €. L’explication tient au prix d’achat parisien (478 450 € pour 50 m²) qui, combiné aux plafonds de loyer et d’amortissement, rend le dispositif structurellement déficitaire en termes de trésorerie.
⚠️ Point à retenir : Le Jeanbrun en loyer intermédiaire reste rentable dans la majorité des villes de province, mais sa rentabilité dépend fortement du rapport entre le prix d’achat au m² et le plafond de loyer de la zone. Plus le prix d’achat est élevé par rapport au loyer plafonné, plus l’opération se dégrade.
Autre enseignement : même si le loyer très social donne droit à un taux d’amortissement supérieur (5,5 % vs 3,5 % pour le neuf), l’impact sur la rentabilité est désastreux. À Paris, le cashflow chute à – 7 267 €/an en loyer très social. À Bordeaux, il bascule en négatif (- 248 €). Le taux d’amortissement plus élevé ne compense jamais la perte de loyer.
Le verdict : quel dispositif choisir en 2026 ?
Au terme de cette analyse, cinq conclusions s’imposent.
La location meublée (LMNP) reste globalement plus rentable. Grâce à des loyers libres plus élevés, un amortissement sans plafond et une flexibilité incomparable (bail d’1 an, pas de condition de ressources des locataires, pas d’engagement de durée), le LMNP conserve son avantage compétitif sur l’ensemble des villes étudiées.
Le Jeanbrun peut convenir à un profil spécifique : un investisseur fortement imposé (TMI 30 % ou plus), prêt à s’engager sur 9 ans, achetant dans une ville de province à prix modéré, et souhaitant contribuer à l’effort de logement accessible. L’avantage du déficit foncier imputable sur le revenu global peut alors représenter un complément fiscal intéressant.
Le dispositif est difficilement viable dans les grandes métropoles chères (Paris en tête), où les plafonds de loyer et d’amortissement sont rapidement saturés face à des prix d’achat élevés.
Le loyer très social est un piège pour la rentabilité. Malgré un taux d’amortissement bonifié, la perte de loyer est trop importante pour être compensée dans la quasi-totalité des scénarios.
Les investisseurs déjà propriétaires n’ont pas le choix : le Jeanbrun ne s’appliquant qu’aux nouvelles acquisitions 2026-2028, seule la location meublée leur permet d’accéder à l’amortissement.
« Après des années de mesures fiscales dont l’enchaînement n’a fait qu’entamer la confiance des investisseurs, peut-être serait-il temps de changer de paradigme et d’explorer d’autres voies pour relancer l’investissement immobilier. »
— Victor Peltier, Directeur général de JD2M
Le directeur de JD2M pointe d’ailleurs un angle mort majeur du débat : plutôt que de multiplier les incitations fiscales, ne faudrait-il pas faciliter l’accès au crédit immobilier ? Les règles d’emprunt actuelles empêchent de nombreux primo-investisseurs de se lancer, notamment ceux qui remboursent déjà un prêt pour leur résidence principale. Un levier qui, selon lui, aurait davantage d’impact que n’importe quel dispositif fiscal.
En résumé : Jeanbrun ou LMNP ?
- Rentabilité pure → avantage LMNP, dans toutes les villes étudiées
- Flexibilité (durée du bail, usage personnel, choix du locataire) → avantage LMNP
- Optimisation fiscale via le déficit foncier → avantage Jeanbrun (si forte imposition)
- Investissement existant → seul le LMNP est accessible
- Investissement neuf en province à prix modéré → le Jeanbrun peut être pertinent, en loyer intermédiaire uniquement
Article rédigé sur la base de l’étude comparative « Dispositif Jeanbrun et location meublée » publiée par JD2M (Jedéclaremonmeublé.com) en février 2026. Les simulations utilisent les prix SeLoger et les données clients JD2M. Cet article ne constitue pas un conseil en investissement — consultez un professionnel pour une analyse personnalisée.
Quel dispositif choisir selon votre situation en 2026 ?
Le choix entre le dispositif Jeanbrun et le LMNP classique dépend de plusieurs paramètres personnels : votre tranche marginale d’imposition, votre horizon d’investissement, le bien visé et votre appétence pour la gestion locative. Voici la grille de décision simplifiée.
Quand le dispositif Jeanbrun est plus avantageux
Le dispositif Jeanbrun — qui encadre la location meublée courte durée tout en maintenant certains avantages fiscaux — s’avère plus intéressant dans trois situations : vous êtes en TMI 30 % ou plus et souhaitez bénéficier d’une réduction d’impôt à l’entrée ; votre bien est situé dans une zone tendue où la location longue durée est plus contraignante ; vous visez un bien neuf ou en VEFA qui ouvre droit aux réductions prévues par le texte.
Quand le LMNP classique reste supérieur
Le LMNP au réel reste souvent plus avantageux pour les investisseurs chevronnés ou ceux qui disposent déjà d’un bien meublé en location longue durée. L’amortissement comptable du bien — une spécificité du régime BIC réel — permet de générer des déficits imputables sur les revenus BIC, réduisant à zéro l’imposition des loyers pendant 10 à 20 ans. Ce mécanisme n’est pas affecté par le dispositif Jeanbrun pour les baux longue durée.
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