Il y a le luxe au sens strict, celui des biens à plusieurs millions. Et il y a le luxe au sens très français du terme : l’espace, la lumière, le calme, parfois “juste” le fait de pouvoir changer de décor. En 2025, cet imaginaire ne faiblit pas. Mieux : il accélère.
Selon l’Observatoire Bonne fortune 2025 de Green-Acres, les demandes pour des biens d’exception ont progressé de +9,7 % sur un an. Et le document met un chiffre sur une question que tout le monde se pose (souvent en douce) : à partir de quel budget devient-on “riche” immobilièrement… selon le territoire ?
Un marché à part : le luxe ne connaît pas l’attentisme
Le constat posé est simple : quand le marché immobilier “classique” se stabilise, le segment prestige suit sa logique propre. L’observatoire relève une hausse de +9,7 % des demandes pour l’immobilier de luxe en 2025. L’idée derrière la statistique : lorsque le budget n’est pas le facteur limitant, le projet est moins dicté par les taux et davantage par le coup de cœur.
Cette dynamique se lit aussi dans la manière dont Green-Acres définit le luxe : non pas une étiquette sociale, mais une position dans une distribution de prix, donc quelque chose de relatif. On peut être “très haut” dans un département, tout en restant très loin des sommets parisiens.
Les deux seuils à connaître en 2025 : “top 10 %” et “top 1 %”
Green-Acres s’appuie sur ses “mises en relation” pour fixer deux repères :
Dans l’ensemble de la France, on entre dans le top 10 % des biens recherchés les plus chers à partir de 862 000 €. Et le vrai “exceptionnel”, celui qui bascule dans le top 1 %, démarre au-delà de 3,29 millions d’euros.
Ces deux seuils sont intéressants pour une raison : ils servent de mètre étalon. Ils permettent de comparer, à l’échelle d’un département, ce qui relève du “très haut de gamme” et du “hors norme”.
La carte du luxe en France : deux départements concentrent plus de la moitié des demandes
Quand on regarde où se concentrent les envies de prestige, le verdict est net : les Alpes-Maritimes et le Var sont les deux grands phares. À eux seuls, ils pèsent plus de la moitié des demandes de luxe observées par Green-Acres (respectivement 30,5 % et 22,4 % de part de marché luxe).
Derrière, Paris arrive plus loin en part de marché (5,6 %), mais avec les seuils les plus vertigineux. L’observatoire rappelle notamment que le top 1 % grimpe à 11,7 millions d’euros à Paris.
Autrement dit : la demande se polarise sur des territoires “carte postale” (littoral, soleil, vues, accès), tandis que le plafond des prix atteint son sommet dans la capitale.
À partir de combien êtes-vous “riche” immobilièrement ? Les seuils par département (exemples marquants)
L’observatoire publie un tableau par département. Quelques repères qui parlent d’eux-mêmes.
Dans les Alpes-Maritimes, le seuil du top 10 % se situe à 1 695 000 €, et celui du top 1 % à 7 450 000 €. Dans le Var, on retrouve le même seuil d’entrée du top 10 % (1 695 000 €) et un top 1 % à 6 900 000 €.
À Paris, on change d’échelle : 1 900 000 € pour entrer dans le top 10 %, et 11 700 000 € pour le top 1 %.
Côté montagnes, la Haute-Savoie se distingue avec 1 390 000 € (top 10 %) et 4 600 000 € (top 1 %). La Savoie affiche 1 399 000 € (top 10 %) et 4 750 000 € (top 1 %).
Sur le pourtour méditerranéen, les Bouches-du-Rhône ressortent à 1 790 000 € (top 10 %) et 4 950 000 € (top 1 %), tandis que le Vaucluse se situe à 1 150 000 € (top 10 %) et 3 400 000 € (top 1 %).
Et l’on voit aussi des “luxe abordable” au sens statistique : la Dordogne est à 599 000 € (top 10 %) et 1 328 000 € (top 1 %), l’Hérault à 730 000 € et 1 990 000 €, le Gard à 790 000 € et 1 780 000 €, la Gironde à 890 000 € et 2 550 000 €, les Pyrénées-Atlantiques à 995 000 € et 3 150 000 €, l’Aude à 535 000 € et 1 395 000 €.
Ce que raconte cette géographie : le luxe n’est pas seulement une question de prix, c’est une question de rareté locale. Là où la rareté est mondiale (Riviera, Saint-Tropez, Paris), les seuils s’envolent. Là où l’espace est plus accessible, l’exception devient atteignable.
Le “luxe pour tous” : être dans le top 10 % à moins de 300 000 €, c’est possible
C’est l’un des passages les plus parlants du document : Green-Acres souligne qu’en France, on peut faire partie des 10 % les plus aisés immobilièrement dans certains départements avec un budget inférieur à 300 000 €.
Les trois exemples donnés : la Meuse (top 10 % à 289 000 €, top 1 % à 815 000 €), la Creuse (top 10 % à 299 000 €, top 1 % à 795 000 €) et la Mayenne (top 10 % à 299 650 €, top 1 % à 795 000 €).
La leçon est double. D’abord, la “richesse immobilière” est relative : elle se mesure à un marché local. Ensuite, la mobilité géographique reste l’un des plus puissants “leviers patrimoniaux” : changer de territoire, c’est parfois acheter de l’espace et de la qualité de vie avec le même budget.
Ce que les internautes ont le plus regardé en 2025 : la vitrine du rêve
L’observatoire liste aussi les annonces de luxe les plus consultées, comme un baromètre de nos fantasmes collectifs.
On y croise notamment un ensemble à 12 000 000 € à Fleurac : un château et sept résidences, pour 2 700 m² habitables sur 60 hectares. On retrouve aussi une maison vue mer à Cassis à 2 300 000 €, un domaine à Grimaud à 5 800 000 € sur 29 hectares, un château XIXe rénové en Sologne à 4 300 000 €, ou encore un mas provençal à Hyères à 2 490 000 € avec 11 unités de vie indépendantes.
Même sans intention d’achat, le signal est clair : l’immobilier de luxe sert aussi de catalogue d’évasion. C’est une consommation d’images, de projections, de scénarios de vie.
Comment utiliser ces chiffres si vous êtes propriétaire, acheteur… ou juste curieux
Si vous êtes propriétaire, ces seuils donnent une idée de votre “position” relative sur votre territoire : être au-dessus du top 10 % local n’a pas la même signification selon que vous êtes en Dordogne, à Paris ou dans le Var.
Si vous envisagez d’acheter, ces repères permettent de calibrer un projet : viser une résidence secondaire “prestige” n’a pas la même traduction budgétaire à Eygalières, dans le golfe de Saint-Tropez, en Savoie ou dans la Creuse. Le mot “luxe” est le même, mais le marché derrière ne l’est pas.
Et si vous êtes simplement en veille, c’est une manière très concrète de comprendre un fait souvent abstrait : la France est une mosaïque de marchés, et la notion de “cher” n’a de sens qu’avec une adresse.
FAQ Immobilier de luxe 2025
À partir de quel prix un bien est considéré “de luxe” en 2025 ?
Selon l’Observatoire Bonne fortune 2025 de Green-Acres, le seuil d’entrée du top 10 % des biens recherchés les plus chers en France est de 862 000 €. Le top 1 % démarre au-delà de 3,29 M€.
Quel département concentre le plus de demandes de luxe ?
D’après les données Green-Acres, les Alpes-Maritimes concentrent 30,5 % des demandes de luxe, devant le Var avec 22,4 %.
Pourquoi Paris a-t-il un “top 1 %” si élevé ?
Parce que la rareté y est extrême et la demande structurellement très forte : l’observatoire situe le seuil du top 1 % à 11,7 M€ à Paris.
Peut-on être dans le top 10 % avec moins de 300 000 € ?
Oui, selon l’observatoire : c’est le cas notamment dans la Meuse (289 000 €), la Creuse (299 000 €) et la Mayenne (299 650 €) pour le seuil top 10 %.