IFI, les erreurs à ne pas commettre dans l’évaluation de son patrimoine !

Si vous faites partie des 150 000 foyers concernés par l’IFI, le nouvel impôt sur la fortune immobilière, vous allez devoir remplir votre première déclaration d’IFI. Mode d’emploi.

Pour la première fois cette année, tous les contribuables ayant déposé en 2017 une déclaration ISF recevront une déclaration IFI (pour les télé déclarants, la rubrique IFI est automatiquement proposée). Les nouveaux redevables dont le patrimoine immobilier est supérieur ou égal à 1 300 000 € et les personnes qui, pour une raison quelconque, n’ont pas reçu les formulaires nécessaires peuvent télécharger la déclaration sur le site www.impots.gouv.fr.
En cas de déclaration des revenus en ligne, le contribuable doit également y déclarer son IFI et bénéficie ainsi des délais supplémentaires habituels (échelonnés du 22 mai au 5 juin 2018 selon son département de résidence) et de tous les services en ligne associés (estimation immédiate de son IFI, accusé de réception en ligne de sa déclaration, service de correction en ligne…).
L’IFI concerne les contribuables détenant un patrimoine immobilier dont la valeur (hors dettes) dépasse le seuil de 1 300 000 euros. Vos parts de SCPI, d’OPCI ou vos foncières cotées doivent également être déclarées, qu’elles soient détenues en direct ou dans un contrat d’assurance vie. Les parts ou actions de sociétés détenant de l’immobilier doivent être déclarées à concurrence de la part investie dans l’immobilier.
Toutes les valeurs s’apprécient au 1er janvier de l’année. Les modifications qui interviennent au cours de l’année (la majorité d’un enfant, la vente d’un bien immobilier…) sont sans incidence sur l’impôt.

Combien allez vous payer ?

Le barème de l’IFI est identique à celui qui s’appliquait avec l’ISF. Exemple : Pour un patrimoine immobilier d’une valeur de 2 millions d’euros, l’IFI exigible en 2018 sera de (2 000 000 × 0,70 %) – 6 600 euros, soit 7 400 euros. Il s’agit d’un barème progressif dont le taux varie de 0,50 % à 1,50 % (pour la fraction du patrimoine supérieure à 10 millions d’euros).

Combien bien évaluer son patrimoine ?

Tous les biens détenus en ­direct ainsi que les biens ­possédés via des structures sociétaires sont assujettis à l’IFI. L’abat­tement de 30 % réservé à la résidence principale est maintenu.
Attention, nouveauté cette année, si vous avez hérité de la nue-propriété d’un bien, vous serez peut-être redevable de l’IFI comme l’usufruitier, chacun pour sa quote-part. C’est à chaque contribuable d’évaluer ses propriétés au plus juste.
Toutefois, l’immobilier affecté à l’activité professionnelle ne doit pas être pris en compte. D’autres exonérations existent. Par exemple, vous n’avez pas à déclarer les biens immobiliers détenus par le biais d’une société dont vous détenez moins de 10 % du capital.
Les loueurs en meublé sont également exonérés lorsqu’ils exercent leur activité à titre professionnel (il faut être inscrit au registre du commerce et des sociétés, et percevoir des recettes supérieures à 23 000 euros et qui sont supérieures aux autres revenus professionnels).

Evaluation nette de dette

Comme pour l’ISF, seuls les crédits obtenus pour financer des biens imposables réduisent l’assiette taxable. Les prêts immobiliers sont pris en compte à hauteur du capital restant dû au 1er janvier de l’année d’imposition. Pour les emprunts in fine (on ne rembourse le capital emprunté qu’à la fin), le contribuable ne peut plus déduire chaque année la totalité du capital restant dû, comme c’était le cas autrefois avec l’ISF. Pour calculer la part déductible, il faut pratiquer un amortissement linéaire théorique sur la durée de l’emprunt.
Un dispositif anti-abus est aussi mis en place. Lorsque la valeur des biens immobiliers dépasse 5 millions d’euros, les dettes déductibles dépassant 60 % de la valeur de l’actif déclaré ne sont prises en compte qu’à hauteur de la moitié de leur montant. Enfin, les prêts réalisés en famille ne sont pas déductibles.

Déterminer le juste prix

L’administration fiscale vous demande de déclarer la valeur vénale de votre ou de vos propriétés, détenues en pleine propriété ou non, c’est-à-dire le prix qu’elles réaliseraient dans un marché « équilibré » au 1er janvier 2018. Vous pouvez faire évaluer vos biens par un professionnel (notaires, agents immobiliers) ou vous appuyer sur les études récentes publiées dans la presse. Le plus simple est d’utiliser l’outil mis à disposition par l’administration fiscale « Patrim » (impot.gouv.fr) grâce auquel vous pourrez connaître le prix de biens similaires (sauf en Alsace Moselle et à Mayotte).
Il vous appartiendra ensuite de minorer ou de majorer les prix selon les imperfections et le degré d’équipements de votre maison, de votre appartement.
Pour les SCPI et les OPCI, c’est la société de gestion qui vous transmet la valeur de vos avoirs.

Quelles décotes appliquer ?

À partir des valeurs vénales obtenues des ajustements sont possibles. Pour la résidence principale, « un abattement de 30 % est effectué sur la valeur vénale réelle de l’immeuble lorsque celui-ci est occupé à titre de résidence principale par son propriétaire » (article 885 S du code général des impôts).
Cet abattement ne s’applique pas aux résidences principales détenues dans le cadre d’une SCI, ni aux résidences secondaires, locatives, ou en indivision…
En revanche, si vous détenez une maison de vacances dans le cadre d’une SCI par exemple, on tolère une minoration de 10 à 20 %, car on estime que les détenteurs ne peuvent pas librement disposer d’un bien.
Même chose si le bien est détenu en indivision, dans ce cas plus le nombre d’indivisaires est important, plus la décote augmente, cela peut aller jusqu’à 30 %.
Pour les logements donnés en location, vous pouvez appliquer une décote de 20 %.
Dans tous les cas, conservez bien tous les justificatifs utilisés pour faire vos évaluations.

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