En 2026, acheter une résidence secondaire n’est plus un caprice de vacancier fortuné. C’est une stratégie de vie, un projet de transition vers la retraite, un arbitrage entre fiscalité, régulation et géographie du désir. L’Observatoire Green-Acres 2026 révèle un marché en pleine mutation — et des surprises de taille.
74 % des acheteurs veulent en faire leur résidence principale
Finie la maison de campagne. Vive la résidence secondaire. C’est le chiffre le plus frappant de l’Observatoire Green-Acres 2026 : près de trois acheteurs français de résidences secondaires sur quatre envisagent d’y vivre à titre principal à terme.
La résidence secondaire n’est donc plus un achat de loisir. Elle est devenue une résidence principale différée — une étape dans une trajectoire de vie pensée et anticipée.
Et le basculement ne se joue pas dans vingt ans. Selon les données de l’observatoire, 60 % de ces acheteurs prévoient de transformer leur résidence secondaire en résidence principale dans un horizon de un à cinq ans.
Le calendrier est serré : 5 % envisagent le basculement sous six mois, 30 % à un an, 35 % entre deux et cinq ans.
Le déclencheur principal ? La retraite. Elle motive 60 % des recherches de résidence principale sur la plateforme, et reste le premier moteur pour l’achat de résidences secondaires.
L’investissement locatif, lui, n’est la motivation principale que pour 10 % des répondants — un chiffre qui bat en brèche l’image du propriétaire de résidence secondaire comme investisseur optimisant Airbnb.
Cette logique de transition s’accompagne d’une recomposition patrimoniale : dans 41 % des cas, l’ancien logement est conservé, 25 % sont transformés en résidence secondaire à leur tour, et 16 % sont mis en location. Comme le résume Benoît Galy, CEO de Green-Acres, certains feront le saut directement à la retraite, d’autres par paliers successifs.
La résidence secondaire, c’est trois marchés, pas un seul
Le portrait-robot national dessine une maison de 150 m² pour un budget médian de 264 000 €. Mais cette moyenne masque trois réalités très différentes, avec des logiques d’achat, des prix et des contraintes qui n’ont rien à voir.
La mer : l’achat de l’emplacement
Le littoral concentre la tension maximale : un prix médian de 416 000 € pour 94 m², soit un prix au mètre carré (5 281 €) trois fois supérieur à celui de la campagne. Le marché balnéaire se partage presque également entre appartements (51 %) et maisons (47 %).
Mais la mer ne se résume pas à la Côte d’Azur ou au Bassin d’Arcachon. Des marchés accessibles existent : Le Barcarès à 139 000 €, Gruissan à 190 000 €. Le rêve balnéaire change simplement de géographie selon le budget.
La montagne : le grand écart
Dans les Alpes, le budget médian atteint 484 000 €, avec des sommets à plus d’un million d’euros à Val-d’Isère. À l’opposé, le Massif Central affiche un prix médian de 150 000 €, les Pyrénées 165 000 €. L’acheteur arbitre entre une marque internationale (stations alpines) et un ancrage plus authentique — entre valeur patrimoniale et valeur d’usage.
La campagne : l’achat de l’espace
La campagne représente le plus grand réservoir (plus d’un million de résidences), avec 95 % de maisons et des surfaces généreuses (160 m² de médiane). Le Sud-Est constitue un marché d’exception à 460 000 € médian, tandis que l’Ouest reste très accessible autour de 199 000 € et le Nord-Est à 225 000 €.
Fait notable : les surfaces varient peu d’une région à l’autre. L’arbitrage ne porte pas sur la taille du bien, mais sur sa localisation.
Qui achète ? Un profil très urbain
La quête du second chez-soi est avant tout une dynamique de grandes agglomérations. Paris concentre à lui seul 28 % des recherches sur Green-Acres, suivi des Bouches-du-Rhône (9 %) et de la Vienne (8 %).
Ce que ces acheteurs urbains recherchent est souvent le miroir inversé de leur quotidien : une maison (82 % des recherches), d’environ 135 m², pour un budget médian de 283 000 €, dans un lieu choisi et non subi.
Une fiscalité qui pèse de plus en plus lourd
La taxe d’habitation : un levier massivement actionné
Depuis la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales au 1er janvier 2023, seules les résidences secondaires sont encore soumises à cet impôt. Et le poids a considérablement augmenté.
Selon les données fiscales 2024 exploitées par l’observatoire, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires a généré 3,9 milliards d’euros de recettes. La taxe moyenne atteint désormais 1 125 €, contre environ 700 € avant la réforme.
Le mécanisme de surtaxe amplifie encore la note. En 2024, 1 461 communes appliquent une majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, contre seulement 308 communes en 2023 — soit une hausse de 474 % en une seule année. Et deux tiers des propriétaires concernés paient cette surtaxe au taux maximal autorisé : 60 %.
Les communes de Bretagne et plus largement de l’ouest du pays sont celles qui ont proportionnellement le plus utilisé et le plus lourdement la majoration. Cette surtaxe vise à pousser les propriétaires à remettre leurs biens sur le marché, soit à la vente, soit à la location longue durée.
Seules les communes situées dans les zones dites « tendues », c’est-à-dire les agglomérations de plus de 50 000 habitants présentant un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, peuvent mettre en place cette surtaxe. Depuis l’extension du périmètre par un décret d’août 2023, 3 697 communes sont désormais éligibles à ce dispositif.
La loi Le Meur : la fin du « tout Airbnb »
L’autre tournant fiscal et réglementaire majeur, c’est la loi Le Meur (loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024), qui encadre désormais beaucoup plus strictement les meublés de tourisme.
La généralisation du numéro d’enregistrement, applicable au plus tard le 20 mai 2026, permettra une meilleure connaissance et une plus grande régulation par les maires du parc locatif touristique. Concrètement, toutes les annonces de location touristique en France devront afficher un numéro d’enregistrement national à 13 chiffres, délivré via le téléservice Declaloc.
La fiscalité est aussi devenue nettement moins favorable pour les loueurs occasionnels. L’abattement fiscal au régime micro-BIC passe de 71 % à 50 % pour les meublés classés, et de 50 % à 30 % pour les meublés non classés, avec un plafond de recettes abaissé à 15 000 €.
Les amendes peuvent atteindre 5 000 €, 10 000 € voire 20 000 € selon les manquements constatés. Les maires disposent aussi du pouvoir de suspendre ou retirer l’enregistrement en cas de non-conformité.
L’impact sur le terrain est déjà mesurable. Au Pays Basque, après l’instauration de la compensation « un pour un » (obligation de remettre un logement sur le marché permanent pour chaque bien converti en meublé touristique), les autorisations de meublés touristiques ont chuté de 92 % en un an, selon l’observatoire Green-Acres.
Résultat : 703 331 résidences secondaires se trouvent aujourd’hui dans une zone soumise à des restrictions significatives sur la location courte durée. Autrement dit, une résidence secondaire sur cinq est directement concernée.
Les départements les plus prisés en 2026 pour les résidences secondaires : le « filtre villégiature » redessine la carte
L’observatoire Green-Acres propose une lecture originale : plutôt que de s’en tenir à la définition fiscale (tout logement qui n’est pas résidence principale), il applique un « filtre villégiature » qui ne retient que les biens réellement acquis pour le cadre de vie — en excluant les pieds-à-terre professionnels, les biens conservés pour raisons patrimoniales ou successorales, et les logements maintenus pour des raisons fiscales.
Appliqué aux données INSEE, ce filtre fait reculer les grandes métropoles et met en lumière les territoires de destination : littoral, montagne, campagne attractive, arrière-pays méditerranéen.
Le top 10 des départements de villégiature selon ce filtre :
- Alpes-Maritimes — 196 896 résidences (6,80 % du total national)
- Var — 177 558 (6,14 %)
- Savoie — 131 089 (4,53 %)
- Haute-Savoie — 124 214 (4,29 %)
- Hérault — 119 557 (4,13 %)
- Vendée — 99 474 (3,44 %)
- Charente-Maritime — 98 061 (3,39 %)
- Pyrénées-Orientales — 95 206 (3,29 %)
- Morbihan — 81 059 (2,80 %)
- Calvados — 71 886 (2,48 %)
Les deux premiers départements concentrent à eux seuls plus de 13 % du parc national de villégiature. La résidence secondaire française n’est pas diffuse : elle est fortement polarisée.
La « zone de liberté » : où l’immobilier plaisir reste accessible
Face au durcissement fiscal dans les marchés les plus convoités, l’observatoire identifie une troisième voie : des territoires où se combinent prix accessibles, fiscalité modérée et liberté locative. Green-Acres les appelle « zones de liberté ».
L’immobilier plaisir commence sous 150 000 €. Et ce n’est pas marginal : 12 % des recherches sur la plateforme portent sur des biens inférieurs à 100 000 €.
Quelques repères :
- Massif Central : prix médian de 150 000 €, 138 m², quasiment 100 % de maisons
- Pyrénées accessibles : entrée en station à 129 000 €
- Ouest profond : une maison avec jardin autour de 199 000 €
- Nord-Est : 225 000 € de médiane pour 155 m²
Ces territoires ne sont pas des marchés secondaires par défaut. Ils pourraient devenir les marchés dominants de demain, portés par la redistribution mécanique de la demande depuis les zones les plus réglementées et les plus fiscalisées.
Ce que les données annoncent pour la suite sur le marché des résidences secondaires
Les données Green-Acres précèdent les transactions de 12 à 18 mois. Ce que la plateforme observe aujourd’hui dessine donc le marché de 2027.
Plusieurs tendances convergent. La pression réglementaire sur les marchés premium ne se relâchera pas : la généralisation de l’enregistrement obligatoire au niveau européen en mai 2026 et l’extension des outils de la loi Le Meur vont renforcer l’encadrement. La fiscalité locale continuera de s’alourdir dans les zones tendues, où les communes disposent désormais de leviers puissants (surtaxe à 60 %, quotas de meublés touristiques, compensation un pour un).
La conséquence logique ? Une partie de la demande va se déplacer vers des territoires moins contraints, moins fiscalisés, moins saturés — mais tout aussi désirables pour qui cherche un cadre de vie, et non une rentabilité locative.
Pour les acheteurs capables de lire cette nouvelle carte, et pour les territoires capables d’accueillir cette demande sans reproduire les excès des zones aujourd’hui sous tension, l’horizon reste grand ouvert.
Sources :
- Observatoire Green-Acres 2026 « L’Immobilier Plaisir » — Acte III, publié le 20 mars 2026
- Données INSEE sur le stock national de résidences secondaires
- Données fiscales 2024 sur la taxe d’habitation des résidences secondaires (DGFiP)
- Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (dite loi Le Meur) — vie-publique.fr
- Service-public.fr — taxe d’habitation sur les résidences secondaires
- Banque des Territoires / Localtis — étude DGFiP sur les délibérations fiscales 2024
- Article 1407 ter du Code général des impôts — surtaxe résidences secondaires
R : Le budget médian national est de 264 000 € pour une maison de 150 m². Mais ce chiffre varie fortement : 416 000 € en bord de mer, 265 000 € en montagne, 244 680 € à la campagne selon l’Observatoire Green-Acres 2026.
Q2 : Combien coûte la taxe d’habitation sur une résidence secondaire en 2026 ?
R : La taxe moyenne atteint 1 125 €, contre environ 700 € avant réforme. Dans les 1 461 communes qui appliquent la surtaxe (jusqu’à 60 % de majoration), la facture peut monter bien au-dessus.
Q3 : Peut-on encore louer sa résidence secondaire sur Airbnb en 2026 ?
R : Oui, mais dans un cadre beaucoup plus strict depuis la loi Le Meur. Un numéro d’enregistrement national est obligatoire à partir du 20 mai 2026, les abattements fiscaux sont réduits, et les maires peuvent fixer des quotas ou suspendre l’autorisation.
Q4 : Où acheter une résidence secondaire pas cher en France ?
R : Le Massif Central (150 000 € de médiane), les Pyrénées (165 000 €) et l’Ouest rural (199 000 €) offrent des marchés accessibles avec une fiscalité modérée et moins de restrictions sur la location.
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