C’est officiel, l’impôt sur la fortune (ISF) est recentré sur l’immobilier. Tout l’immobilier, ou presque… Car des solutions malines permettent d’échapper à l’IFI.

Au 1^er janvier de chaque année, tous les patrimoines et actifs immobiliers supérieurs à 1,3 million d’euros seront désormais taxés à l’IFI qui englobe également les droits immobiliers : parts de SCI, actions, fonds, SCPI (société civile de placement immobilier), OPCI (Organisme de placement collectif immobilier). Pour y échapper, ne comptez pas sur l’assurance-vie. Les biens sont taxables même lorsqu’ils sont détenus dans un contrat d’assurance-vie.

Un abattement de 30 % est appliqué sur la valeur vénale réelle de la résidence principale. Mais si cela ne suffit pas, ils existent quelques solutions pour échapper à l’IFI.

La première consiste à démembrer un bien. Ne vous inquiétez pas, il ne s’agit pas de ravager sa maison pour en baisser la valeur. Le démembrement, c’est la séparation entre la propriété du bien (appelée nue-propriété) et son usage (usufruit). La nue-propriétaire possède le bien mais c’est l’usufruitier qui en à l’usage et qui peut en tirer profit, en le louant par exemple.

Pour le nu-propriétaire, la valeur à déclarer est ramenée à 60% du bien, dans ce cas. Les 40 % doivent être déclarés par l’usufruitier. Car « les actifs grevés de l’usufruit ou du droit d’usage ou d’habitation sont compris respectivement dans les patrimoines de l’usufruitier ou du nu-propriétaire suivant les conditions et les proportions fixées par la loi. »

Certains promoteurs spécialisés dans la nue-propriété proposent aux clients un montage assez malin. Il consiste à se porter acquéreur d’un appartement neuf démembré dont l’usufruit est acheté par un bailleur social, pour une durée oscillant entre 15 et 20 ans. Pendant ces années, le bailleur usufruitier perçoit les loyers, prend en charge la gestion du bien, assume les risques locatifs (vacance et impayés) et s’acquitte généralement de l’intégralité des charges (taxe foncière, charges d’entretien, grosses réparations). À l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire récupère son bien en pleine propriété, sans frais et surtout sans fiscalité.

Attention pour le démembrement opéré dans le cadre des successions et des donations, des règles spécifiques s’appliquent.

Deuxième solution : Allonger au maximum la durée de son prêt immobilier. Comme l’heure est plutôt aux taux bas, il peut être intéressant d’allonger au maximum votre prêt immobilier, le faire passer de 15 à 25 ans par exemple.

Car « sont déductibles de la valeur des biens ou droits immobiliers et des parts ou actions taxables les dettes et crédits immobiliers contractés par le redevable, existants au 1er janvier de l’année d’imposition. » A titre d’exemple, si vous financez une maison de 2 millions sur 30 ans, la première année, la valeur taxable est de 1/30 de 2 millions, la deuxième année 2/30, etc. Une petite renégociation peut donc vous faire gagner gros !

Certains petits malins utilisent les prêts « in fine », c’est à dire qui ne s’amortissent jamais. Vous ne payez que les intérêts pendant toute la durée du prêt, et remboursez la totalité à l’échéance.

Mais la loi de finance prévoit que les crédits in fine ne sont pas déductibles dans leur intégralité. Ils sont déductibles chaque année à hauteur du montant total de l’emprunt diminué d’une somme égale à ce même montant multiplié par le nombre d’années écoulées depuis le versement du prêt et divisé par le nombre d’années total de l’emprunt. En clair… un crédit de 100 000€ sur 10 ans, sera déductible à hauteur de 50 000€ après 5 ans.

Et pour ceux qui n’aurait pas de prêt en cours, il existe une autre technique très maline : la vente à soi même, appelée également owner buy out (OBO).

Elle consiste pour le propriétaire d’un bien immobilier à obtenir des liquidités grâce à la vente de ce même bien à une société qu’il a préalablement constituée pour l’occasion ; une SCI (société civile immobilière). Pour financer l’opération, la société souscrit un emprunt bancaire d’un montant équivalent au prix de vente du bien. Ce dernier étant ensuite loué afin que les loyers perçus permettent de faire face aux échéances du prêt.

Enfin, si vous voulez investir dans l’immobilier sans alourdir votre IFI, il existe toujours quelques « niches fiscales ». Les locations meublées, par exemple sont exonérées, si le propriétaire prend le statut LMP (loueur en meublée professionnel). Les bois, les forêts et les groupements forestiers (GFF) sont également « mis au vert » à concurrence des trois quarts de leur valeur imposable.