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Comment faire bondir la valeur de son logement ?

Faire des travaux pour vendre plus cher

Effectuer des travaux d’économie d’énergie fait bondir le prix de vente de votre bien… jusqu’à 22 % !

Une étude de l’ordre des notaires fait le rapprochement entre prix de vente et performance énergétique d’un logement. Elle démontre qu’effectuer des travaux d’économie d’énergie peut faire bondir la valeur de votre bien.

Un classement A permet de vendre 22 % plus cher

Vous le savez, le diagnostic de performance énergétique (DPE), obligatoire depuis 2006, doit être réalisé pour tous les logements destinés à la vente ou à la location. Son affichage est même devenu obligatoire sur les annonces depuis 2011. Les biens immobiliers sont ainsi notés selon une lettre, entre A pour les plus économes en énergie, et G pour les “passoires thermiques”.
Chaque note représente la quantité de gaz à effet de serre émis, par an et par unité de surface (en kg de CO2/m2/ an), ainsi que la consommation annuelle d’énergie (en kwh/m2/an).

Et les chiffres dévoilés montrant l’impact de la classe énergétique sur les prix de vente sont impressionnants ! En ce qui concerne le parc individuel, les maisons anciennes étiquetées A ou B se sont vendues en moyenne de 6 % à 14 % plus cher que les maisons d’étiquette D à caractéristiques comparables, en 2017. La décote augmente avec l’ancienneté des maisons.

Du côté des logements collectifs, les appartements anciens étiquetés A ou B se sont vendu en moyenne 6 % à 22 % plus cher que les appartements classés D.

De manière générale, pour les logements plus récents, ceux construits depuis 2001, la plus-value engendrée est de 5 % pour une classe C et de 10 % pour la classe A ou B, par rapport à une classe D. Une précédente étude des notaires de France estimait que la valeur d’un bien immobilier était majorée de 5 % pour chaque niveau gravi. Soit 30 % si l’on passe de G à A !

Si le niveau de consommation énergétique influence autant le prix de vente, c’est que l’énergie pèse très lourd dans le budget d’un logement.

Un logement 10 fois moins gourmand en énergie se vend plus cher

Selon une étude réalisée par Guy Hoquet, une maison de 110 m2 classée A, parfaitement isolée, dotée d’un chauffage électrique et répondant aux normes récentes aura un coût annuel de 630 € environ (abonnement compris) – 52,50 €/mois – tandis qu’une même maison plus ancienne et mal isolée pèsera annuellement 3 823,16 € (abonnement compris) en moyenne – 318 €/mois !

Dans sa majorité, le parc existant se répartit entre les lettres D (40 %) et E (30 %), ce qui représente un coût annuel de 1 450 € en moyenne, soit environ 13,60 €/m2/an. Les fameuses « passoires thermiques », logements classés en F et G, représentent quant à elles 13 % du parc, tandis que les exemplaires A et B n’atteignent même pas les 5 % (4 %).
« Lorsque l’on traduit ces lettres abstraites en coût, elles prennent instantanément tout leur sens. Entre un logement bien isolé classé A et une passoire thermique classée G, un rapport de 1 à 10 s’applique. Ainsi, pour une surface moyenne de 88 m2, le propriétaire ou locataire d’un bien A s’acquittera d’une facture annuelle d’environ 3,50 €/m2 tandis que l’occupant d’un bien G se verra demander pas moins de 32 €/m2 ! », explique Fabrice Abraham, Directeur Général du réseau Guy Hoquet. Attention aussi au vitrage des fenêtres : simple, elles laissent s’échapper l’énergie, ce qui se traduit par une consommation en hausse de 36 %.

Orienté plein sud, un appartement vaut 14 % plus cher

Si l’isolation d’un logement est primordiale dans son DPE, ce n’est pourtant pas le seul indicateur qui pèse dans la balance. La période de construction est une donnée essentielle. Ainsi, si un logement construit avant 1970 coûte, en moyenne 15 €/m2/an, dans la période 1970 – 2000, on voit la facture s’alléger de 2 €/m2/an en moyenne (soit 13 €/m2/an). Entre 2000 et 2010, on baisse encore pour atteindre les 11 €/m2/an. À partir de 2011, une cassure est clairement visible et les logements deviennent exemplaires, ce qui se traduit par des frais quasiment divisés par 2 et le m2/an n’est désormais plus facturé que 6 euros !

L’exposition joue également un rôle clé. Un appartement exposé plein nord, qui sera moins exposé à la lumière et donc à la chaleur du soleil, coûtera en moyenne 14 % de plus (13,07 € du m2/an) à son occupant qu’un autre orienté sud (11,47 €/m2/an). Autant que possible, les étages élevés sont également à privilégier car on note une différence de consommation d’énergie de l’ordre de 23 % entre un bien situé au rez-de-chaussée et un autre au 3e étage. Et si l’on pousse la comparaison avec un logement situé au 10ème étage, nous atteignons presque 50 % de différence (46 %) !

Faire des travaux pour vendre plus cher

Les travaux de rénovation sont donc une bonne solution pour faire baisser la facture. Mais encore faut-il faire les bons travaux.
Selon les résultats de la dernière enquête « Travaux de rénovation énergétique des maisons individuelles » (Tremi) de l’Ademe, seules 25 % des rénovations achevées à la fin 2016 ont eu un impact énergétique significatif, sous la forme d’un changement de classe et 5 % ont eu un impact énergétique important avec un saut de deux classes ou plus.

Sur les trois années étudiées, 5,1 millions de ménages (un tiers du parc) ont procédé à des travaux de rénovation sur leur maison individuelle pour un montant moyen de 11 750 euros, soit une dépense totale de l’ordre de 60 milliards d’euros. Le premier constat que le principal motif de réalisation des travaux (cité par huit ménages sur dix) est d’améliorer le confort. La réduction de la facture énergétique vient seulement ensuite, avec 50 % de citations. L’étude montre aussi que la gestion de pannes et de sinistres est le facteur qui engendre le plus de travaux sur le périmètre de Tremi. L’Ademe en conclut qu’au-delà des acteurs traditionnels de la construction rénovation, il serait intéressant de sensibiliser aussi d’autres prescripteurs potentiels, comme les assureurs ou les artisans spécialisés dans les travaux de dépannage.

Les travaux à faire… et ceux à éviter

D’un point de vue technique, les ménages ont le réflexe de commencer par l’isolation, mais oublient la ventilation. L’enquête montre ainsi que les ménages privilégient l’isolation du bâti plutôt que le changement de chauffage. Fenêtres, toitures et isolation des murs constituent ainsi le « trio de tête de travaux ». Autre constat positif : 65 % des ménages réalisent des bouquets de travaux (consistant à agir sur au moins deux postes de travaux à la fois). Pour l’Ademe, « cette logique est la bonne pour gagner en efficacité énergétique ».
Mais le problème est que « la performance des travaux effectués n’est pas au rendez-vous ». Par exemple, seuls un tiers des travaux sur les toitures et combles sont performants, ratio qui tombe à 16 % pour les travaux sur les fenêtres et ouvertures et sur les murs. Enfin, l’enquête montre que « la ventilation est clairement le parent pauvre de la rénovation énergétique alors qu’il s’agit d’un poste clef ayant un impact sur le confort, mais aussi sur la santé des occupants ».

Pour mémoire, les propriétaires engageant un diagnostic de performance énergétique peuvent bénéficier d’un crédit d’impôt pour la transition énergétique. Celui-ci s’élève à 30 % des dépenses d’audit.

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Jean-Jacques Manceau

Jean-Jacques Manceau est diplômé d’un DEA d’Etudes politiques de Lille 2. Il commence sa carrière de journaliste à la Voix-du-Nord et à l’Etudiant avant de se spécialiser dans l’économie et la finance. D’abord au Revenu puis à Capital. Il devient rédacteur en chef à l’Expansion en 2002. Spécialiste en stratégie d'entreprise, il écrit en 2010 un ouvrage sur « Le Club Med, réinventer la machine à rêve ». En 2012, il s’oriente dans la communication en devenant Directeur de la communication externe d'une multinationale du sport. Il est aujourd'hui auteur et éditorialiste.

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